Predlog zakona o hipoteci

PREDLOG ZAKONA O HIPOTECI

Deo prvi

OSNOVNE ODREDBE

Predmet i cilj zakona

Član 1.

Ovim zakonom uređuje se hipoteka, radi obezbeđenja potraživanja, i osniva centralna evidencija hipoteka.

Pojam hipoteke

Član 2.

Hipoteka je založno pravo na nepokretnosti, koje ovlašćuje poverioca da, ako dužnik ne isplati dug o dospelosti ili ako dođe do povrede druge obaveze koja aktivira hipoteku, zahteva naplatu potraživanja obezbeđenog hipotekom (u daljem tekstu: potraživanje) iz vrednosti nepokretnosti, pre običnih poverilaca i pre docnijih hipotekarnih poverilaca (u daljem tekstu: poverilac), bez obzira u čijoj svojini se nepokretnost nalazi.

Predmet hipoteke

Član 3.

Predmet hipoteke (u daljem tekstu: predmet ili nepokretnost) može da bude:

nepokretna stvar (pravo svojine na zemljištu, građevinskom objektu i sl.);

deo nepokretne stvari, u skladu sa odlukom o deobi;

susvojinski udeo u nepokretnoj stvari;

poseban deo zgrade na kome postoji pravo svojine, odnosno drugo pravo koje sadrži pravo raspolaganja (stan, poslovne prostorije, garaža, garažno mesto i dr.);

pravo na zemljištu koje sadrži ovlašćenje slobodnog pravnog raspolaganja, a naročito pravo građenja, pravo preče gradnje, ili raspolaganja u državnoj, odnosno društvenoj svojini;

objekat u izgradnji, kao i poseban deo objekta u izgradnji (stan, poslovne prostorije, garaža, i dr.), bez obzira da li je već izgrađen, pod uslovom da je izdato pravnosnažno odobrenje za gradnju u skladu sa zakonom kojim se uređuje izgradnja objektata.

Višestruka hipoteka

Član 4.

Radi obezbeđenja jednog potraživanja, hipoteka može da optereti više predmeta, bez obzira da li pripadaju istom ili različitim vlasnicima.

U slučaju iz stava 1. ovog člana, poverilac može potraživanje da naplati po svom savesnom izboru iz vrednosti jednog ili više predmeta.

Obim hipoteke

Član 5.

Hipoteka obuhvata nepokretnost, i to:

sve sastavne delove nepokretnosti, prirodne plodove koji nisu odvojeni od nepokretnosti, osim ako je ugovorom o hipoteci drukčije određeno;

pripatke nepokretnosti određene ugovorom o hipoteci, ali ne i stvari u svojini trećih lica;

sva poboljšanja i povećanja vrednosti nepokretnosti do kojih je došlo posle zasnivanja hipoteke.

Hipoteka na nepokretnoj stvari u susvojini i zajedničkoj svojini

Član 6.

Hipoteku na idealnom delu nepokretne stvari u susvojini vlasnik idealnog dela zasniva bez saglasnosti ostalih suvlasnika, osim ako se hipoteka zasniva na idealnom delu objekta u izgradnji, kada je potrebna saglasnost svih suvlasnika.

Hipoteka na nepokretnoj stvari u zajedničkoj svojini zasniva se samo na celoj nepokretnoj stvari i uz saglasnost svih zajedničara.

U slučaju hipoteke iz st. 1. i 2. ovog člana, pri namirenju u skladu sa ovim zakonom, ostali suvlasnici, odnosno zajedničari imaju pravo preče kupovine.

Obezbeđeno potraživanje

Član 7.

Svako potraživanje, uključujući i buduće ili uslovno potraživanje, kao i potraživanje izraženo u stranoj valuti, može da bude obezbeđeno hipotekom.

Potraživanje iz stava 1. ovog člana obuhvata glavno potraživanje, kamatu i troškove naplate.

Deo potraživanja koji nije obezbeđen hipotekom može da se naplati samo iz ostale dužnikove imovine.

Deo drugi

NASTANAK HIPOTEKE

Način nastanka i vrste hipoteka

Član 8.

Hipoteka nastaje upisom u nadležni registar nepokretnosti, na osnovu:

ugovora (ugovorna hipoteka);

založne izjave (jednostrana hipoteka);

zakona (zakonska hipoteka);

sudske odluke (sudska hipoteka).

Pravila o ugovornoj hipoteci shodno se primenjuju na jednostranu, zakonsku i sudsku hipoteku, osim ako je zakonom drukčije propisano.

GLAVA PRVA

UGOVOR O HIPOTECI

Pojam

Član 9.

Ugovor o hipoteci je ugovor između vlasnika nepokretnosti, odnosno imaoca drugog prava iz člana 3. ovog zakona i poverioca, kojim se vlasnik nepokretnosti obavezuje da, ako dug ne bude isplaćen o dospelosti, trpi da poverilac naplati svoje obezbeđeno potraživanje iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti, na način propisan zakonom.

Dug dospeva u skladu sa ugovorom ili drugim pravnim osnovom iz koga proizilazi.

Ugovor o hipoteci može da bude samostalan ili deo ugovora koji uređuje potraživanje (ugovora o zajmu, kreditu i dr.).

Zaključenje

Član 10.

Ugovor o hipoteci zaključuje se u pismenoj formi, sa potpisima overenim u sudu ili kod drugog zakonom ovlašćenog organa za overu potpisa na aktima o prometu nepokretnosti.

Ugovor o hipoteci može da zaključi vlasnik, imalac drugog prava na nepokretnoj stvari, kao i investitor i kupac objekta u izgradnji ili posebnog dela objekta u izgradnji, u smislu člana 3. ovog zakona (u daljem tekstu: vlasnik).

Upis

Član 11.

Upis ugovorne hipoteke vrši se na zahtev:

vlasnika, odnosno njegovog staraoca ili zakonskog zastupnika;

dužnika;

poverioca.

U slučaju iz člana 3. tačka 6) ovog zakona, upis ugovorne hipoteke vrši se na sledeći način:

1) na zemljištu na kojem se objekat gradi, upisuje se hipoteka na objektu u izgradnji, a po upisu objekta u registar nepokretnosti, hipoteka se upisuje na izgrađenom objektu, odnosno posebnom delu zgrade, po službenoj dužnosti;

2) ako je investitor prodao kupcu objekat u izgradnji, odnosno posebni deo objekta u izgradnji, i hipotekarni poverilac kupca može da zahteva upis hipoteke na objektu u izgradnji, odnosno posebnom delu objekta, a po upisu objekta u registar nepokretnosti, hipoteka se upisuje na izgrađenom objektu, odnosno posebnom delu zgrade, po službenoj dužnosti.

Ako objekat u toku izgradnje promeni vlasnika, novi vlasnik stupa u prava i obaveze prethodnog vlasnika prema licima u čiju korist je upisana hipoteka.

Obavezne odredbe

Član 12.

Ugovor o hipoteci sadrži naročito:

ime i prezime, prebivalište ili boravište, odnosno poslovno ime i sedište poverioca, zalogodavca, kao i dužnika, ako su to različita lica;

bezuslovnu izjavu vlasnika (zalogodavca) da pristaje da poverilac upiše hipoteku na njegovoj nepokretnosti (clausula intabulandi);

precizne podatke o potraživanju koje se obezbeđuje, valuti obračuna i valuti plaćanja, iznosu pojedinih rata i vremenu njihove dospelosti i mestu i načinu plaćanja, odnosno podatke o glavnom potraživanju, kamatnoj stopi ili drugim elementima na osnovu kojih se može odrediti visina kamate, mestu i načinu plaćanja kamate, kao i iznosu drugih sporednih davanja ako su ugovorena, rokovima dospevanja potraživanja, odnosno načinu na koji se određuje dospelost, ako rok nije određen;

podatke o hipotekovanoj nepokretnosti, odnosno nepokretnostima, uključujući i dokaz o vlasništvu, odnosno o drugom pravu iz člana 3. ovog zakona;

podatke o stvarima iz člana 5. ovog zakona koje hipoteka obuhvata.

Ništave odredbe

Član 13.

Ništava je odredba ugovora o hipoteci na osnovu koje, ako dug ne bude isplaćen o dospelosti:

poverilac može da proda nepokretnost suprotno odredbama ovog zakona;

nepokretnost po neodređenoj ili unapred određenoj ceni prelazi u svojinu poverioca ili trećeg lica.

Ništava je odredba ugovora o hipoteci na osnovu koje poverilac ima pravo da upotrebljava predmet hipoteke, odnosno da pribira plodove koje daje predmet hipoteke.

Ništava je odredba ugovora o hipoteci na osnovu koje vlasnik ne može da otuđi predmet hipoteke ili da ga optereti hipotekom u korist docnijeg poverioca.

GLAVA DRUGA

JEDNOSTRANA HIPOTEKA

Pojam i nastanak

Član 14.

Jednostrana hipoteka nastaje na osnovu založne izjave.

Založna izjava je isprava sačinjena od strane vlasnika, kojom se on jednostrano obavezuje da, ukoliko dug ne bude isplaćen o dospelosti, trpi da poverilac naplati svoje obezbeđeno potraživanje iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti, na način propisan zakonom.

Založna izjava po formi i sadržini odgovara ugovoru o hipoteci.

Upis hipoteke na osnovu založne izjave vrši se na zahtev vlasnika ili poverioca.

GLAVA TREĆA

VERODOSTOJNA ISPRAVA I IZVRŠNA ISPRAVA

Svojstvo i upis

Član 15.

Ugovor o hipoteci, odnosno založna izjava, ima svojstvo verodostojne isprave, u smislu zakona koji uređuje izvršni postupak (skraćeni izvršni postupak), ako uz sve obavezne elemente forme i sadržine sadrži i:

jasno naznačenu odredbu, odnosno izjavu, kojom vlasnik nepokretnosti ovlašćuje poverioca da, ako dug ne bude plaćen o dospelosti, poverilac može da naplati potraživanje iz cene dobijene prodajom u skladu sa vansudskim postupkom prodaje utvrđenim ovim zakonom, bez podnošenja tužbe sudu, kao i da će nepokretnost prinudnim putem da bude ispražnjena i predata kupcu u posed u roku od 15 dana od dana prodaje;

izričitu odredbu, odnosno izjavu vlasnika da je upozoren o posledicama neizmirenja duga o dospelosti te da, svestan tih posledica, pristaje na mogućnost izvršenja ugovora o hipoteci prodajom njegove nepokretnosti u skladu sa odredbama ovog zakona o vansudskom postupku namirenja, bez prava na vođenje parnice, kao i da će njegova nepokretnost prinudnim putem biti ispražnjena i predata kupcu u posed u roku od 15 dana od dana prodaje, ako je vlasnik ne preda dobrovoljno;

jasno naznačenu odredbu, odnosno izjavu vlasnika da je saglasan da poverilac ima pravo pristupa nepokretnosti, uključujući i ulazak u nepokretnost bez obzira ko se u njoj nalazi (vlasnik, zakupac i dr.), radi kontrole održavanja ili iz drugih opravdanih razloga, kao i da je dužan da sarađuje sa poveriocem u postupku prodaje, a naročito da omogući pristup predmetu hipoteke (ulazak u stan i sl.);

jasno naznačenu odredbu, odnosno izjavu lica koje po punovažnom pravnom osnovu ima državinu nepokretnosti (zakupac i svaki drugi neposredni držalac), da je saglasno sa pravima i obavezama iz tačke 3. ovog stava, kada je takvo lice različito od vlasnika.

Ugovor o hipoteci, odnosno založna izjava, ima svojstvo izvršne isprave, u smislu zakona koji uređuje izvršni postupak, ako uz sve obavezne elemente forme i sadržine sadrži i odredbe iz stava. 1. ovog člana.

Hipoteka na osnovu verodostojne isprave iz stava 1. ovog člana, kao i hipoteka na osnovu izvršne isprave iz stava 2. ovog člana, upisuje se u registre nepokretnosti kao «verodostojna isprava», odnosno kao «izvršna isprava», i ima izvršno dejstvo prema vlasniku nepokretnosti i hipotekarnom dužniku, kao i prema svakom docnijem pribaviocu prava na hipotekovanoj nepokretnosti.

Deo treći

PRAVA I OBAVEZE

GLAVA PRVA

PRAVA I OBAVEZE VLASNIKA NEPOKRETNOSTI

Prava

Član 16.

Vlasnik i posle nastanka hipoteke ima pravo da:

drži predmet hipoteke;

upotrebljava predmet hipoteke prema uobičajenoj nameni;

pribira prirodne ili građanske plodove koje predmet hipoteke daje;

izda u zakup predmet hipoteke i zaključuje ugovore kojima se predmet hipoteke daje na upotrebu i pribiranje plodova trećem licu;

otuđi predmet hipoteke i prenese pravo na pribavioca, u kom slučaju se ne menja ništa u dužnikovoj obavezi i u obezbeđenom potraživanju.

Obaveze

Član 17.

Vlasnik ne sme fizički menjati predmet hipoteke (pregrađivanje, dogradnja, rušenje, spajanje, deoba, i dr.) bez pismene saglasnosti poverioca, koju poverilac neće odbiti da izda bez opravdanog razloga.

Vlasnik je dužan da čuva i održava predmet hipoteke kao dobar domaćin, odnosno dobar privrednik, da ne bi svojim postupcima ili propustima umanjio vrednost nepokretnosti.

Vlasnik će osigurati predmet hipoteke od svih uobičajenih rizika pre zaključenja ugovora o hipoteci.

Poverilac ima pravo pristupa nepokretnosti, uključujući i ulazak u nepokretnost bez obzira ko se u njoj nalazi (vlasnik, zakupac i dr.), radi kontrole održavanja ili iz drugih opravdanih razloga, ako je hipoteka zasnovana u skladu sa odredbama člana 15. ovog zakona ili ako je takvo pravo izričito utvrđeno u ugovoru o hipoteci, odnosno založnoj izjavi.

Vlasnik, zakupac i svaki drugi neposredni držalac nepokretnosti dužan je da sarađuje sa poveriocem u postupku prodaje, a naročito da omogući pristup predmetu hipoteke (ulazak u stan i sl.), ako je hipoteka zasnovana u skladu sa odredbama člana 15. ovog zakona ili ako je takvo pravo izričito utvrđeno u ugovoru o hipoteci, odnosno založnoj izjavi.

Kada saglasnost lica koje po punovažnom pravnom osnovu ima državinu nepokretnosti nije sadržana u verodostojnoj ili izvršnoj ispravi iz člana 15. ovog zakona, odnosno u ugovoru o hipoteci ili založnoj izjavi, prava i obaveze iz st. 4. i 5. ovog člana ne mogu se sprovesti bez saglasnosti takvog lica.

GLAVA DRUGA

PRAVA I OBAVEZE POVERIOCA

Dodatno obezbeđenje

Član 18.

Poverilac ima pravo da zahteva da mu dužnik pruži dodatno obezbeđenje sličnog stepena sigurnosti ako:

1) je zbog ponašanja, odnosno radnji vlasnika, odnosno neposrednog držaoca, vrednost predmeta hipoteke smanjena; ili

2) zbog radnji koje vlasnik namerava da preduzme preti opasnost od smanjenja vrednosti predmeta hipoteke.

U slučajevima iz stava 1. ovog člana:

1) ako dužnik ne pruži dodatno obezbeđenje, poverilac ima pravo da zahteva naplatu celog potraživanja iz vrednosti nepokretnosti bez odlaganja;

2) smanjenje vrednosti predmeta hipoteke utvrđuje sudski veštak.

Sudska zabrana oštećenja

Član 19.

Poverilac ima pravo da zahteva da sud naredi vlasniku, odnosno neposrednom držaocu, da prestane sa određenim ponašanjem, ako:

je zbog takvog ponašanja vrednost predmeta hipoteke smanjena; ili

zbog ponašanja koje namerava da preduzme, preti opasnost od smanjenja vrednosti hipotekovane nepokretnosti.

U slučajevima iz stava 1. ovog člana:

1) sud može da dozvoli poveriocu da preduzme potrebne mere da se izbegne smanjenje vrednosti hipotekovane nepokretnosti;

2) hipotekarni poverilac može, ako okolnosti ne trpe odlaganje, da preduzme potrebne mere i pre nego što dobije dozvolu od suda, ako je hipoteka zasnovana u skladu sa odredbama člana 15. ovog zakona ili ako je to izričito predviđeno u ugovoru o hipoteci, odnosno u založnoj izjavi;

3) poverilac ima pravo da zahteva od suda odluku da vlasnik plati naknadu za učinjene troškove.

Potraživanje naknade za učinjene troškove na osnovu ovog člana obezbeđuje se bez upisa i uživa prvenstvo u naplati u odnosu na sve upisane terete.

GLAVA TREĆA

PRENOS POJEDINIH PRAVA I OBAVEZA

Ustupanje potraživanja

Član 20.

Potraživanje obezbeđeno hipotekom može da se ustupi na osnovu ugovora između poverioca i lica kome se potraživanje ustupa.

Ugovor o prenosu hipoteke koji se zaključuje odvojeno od ustupanja potraživanja ne proizvodi pravno dejstvo.

Ugovor iz stava 1. ovog člana:

zaključuje se u pismenoj formi, sa potpisima overenim od strane suda, odnosno drugog zakonom ovlašćenog organa;

prenosi hipoteku na lice kome se potraživanje ustupa;

proizvodi dejstvo prema trećim licima na osnovu upisa u registar nepokretnosti.

Nadhipoteka

Član 21.

Potraživanje obezbeđeno hipotekom može se založiti na osnovu ugovora između hipotekarnog poverioca i nadhipotekarnog poverioca.

Ugovor iz stava 1. ovog člana:

1) zaključuje se u pismenoj formi, sa potpisima overenim od strane suda, odnosno drugog zakonom ovlašćenog organa;

2) sadrži izričitu i bezuslovnu izjavu poverioca da se nadhipotekarni poverilac može upisati u tom svojstvu u registar nepokretnosti;

3) proizvodi pravno dejstvo prema dužniku od dana kada mu stigne pismeno obaveštenje o zalaganju potraživanja, od kada dužnik obavezu može ispuniti samo prema nadhipotekarnom poveriocu ili po njegovom pismenom nalogu;

4) proizvodi pravno dejstvo prema trećim licima od dana upisa u registar nepokretnosti.

Preuzimanje duga

Član 22.

Dug prema hipotekarnom poveriocu može da se prenese ugovorom o preuzimanju duga obezbeđenog hipotekom između vlasnika i pribavioca predmeta hipoteke, odnosno ugovorom između vlasnika, pribavioca predmeta hipoteke i dužnika ako vlasnik nije hipotekarni dužnik.

Ugovor iz stava 1. ovog člana:

zaključuje se prilikom otuđenja predmeta hipoteke, u vidu posebnog ugovora ili u vidu odredbe, odnosno dela ugovora o otuđenju predmeta hipoteke;

proizvodi pravna dejstva ako poverilac da svoj pristanak u pismenom obliku.

Otuđenje dela nepokretnosti

Član 23.

Ako vlasnik, uz saglasnost poverioca, izvrši deobu ili spajanje predmeta hipoteke sa drugom nepokretnošću, hipoteka se po službenoj dužnosti upisuje na tim nepokretnostima, i svaka hipoteka obezbeđuje celokupno potraživanje, osim ako je drugačije ugovoreno sa poveriocem.

Deo četvrti

NAMIRENjE

GLAVA PRVA

OPŠTA PRAVILA

Pravo na namirenje

Član 24.

Hipotekarni poverilac može, ako dužnik ne isplati dug o dospelosti, da namiri svoje potraživanje iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti, bez obzira u čijoj svojini ili državini se ona nalazi u tom trenutku.

Namirenje iz stava 1. ovog člana sprovodi se u skladu sa ovim zakonom, odnosno zakonom kojim se uređuje izvršni postupak, kao i zakonom koji uređuje prinudnu naplatu poreskih potraživanja na nepokretnostima.

Kada je ugovor o hipoteci sačinjen u obliku verodostojne isprave ili izvršne isprave iz člana 15. ovog zakona, primenjuju se pravila vansudskog namirenja utvrđena ovim zakonom.

Izbor namirenja

Član 25.

Hipotekarni poverilac može da zahteva da svoje dospelo potraživanje namiri:

najpre iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti, a zatim iz ostale imovine dužnika;

istovremeno iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti i iz dužnikove imovine; ili

najpre iz dužnikove imovine, pa tek potom iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti.

Zastarelo potraživanje

Član 26.

Hipotekarni poverilac može da se namiri iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti i posle zastarelosti obezbeđenog potraživanja.

U slučaju iz stava 1. ovog člana, kamata i druga povremena davanja ne mogu se namiriti iz predmeta hipoteke.

Naknadni ugovor

Član 27.

Naknadni ugovor je poseban ugovor između hipotekarnog poverioca i vlasnika nepokretnosti, zaključen po dospelosti obezbeđenog potraživanja u pismenoj formi, sa potpisima overenim u sudu, odnosno od strane drugog zakonom ovlašćenog organa, a kojim može da se ugovori:

delimični ili potpuni prenos prava svojine, odnosno drugog stvarnog prava na predmetu hipoteke, na poverioca, umesto ispunjenja duga;

svaki drugi posao kojim se postiže brisanje hipoteke sa nepokretnosti.

Poverilac će bez odlaganja obavestiti dužnika o naknadnom ugovoru.

Lična subrogacija

Član 28.

Ukoliko hipotekarni dug isplati lice koje nije dužnik, ono stupa na mesto hipotekarnog poverioca prema dužniku i trećim licima.

Prva opomena

Član 29.

Ako dužnik ne isplati dug o dospelosti, hipotekarni poverilac iz verodostojne isprave ili izvršne isprave iz člana 15. ovog zakona, poslaće opomenu u pismenoj formi istovremeno dužniku i vlasniku predmeta hipoteke (ako su različita lica), čime se pokreće postupak vansudskog namirenja po ovom zakonu.

Opomena sadrži sledeće elemente:

podatke o ugovoru o hipoteci i hipotekovanoj nepokretnosti;

opis povrede ugovora o hipoteci na osnovu koga se zahteva realizacija hipoteke;

radnje koje dužnik mora da preduzme da bi isplatio dug i izbegao prodaju nepokretnosti;

rok u kome dužnik mora da isplati dug da bi izbegao prodaju nepokretnosti;

opomenu da ukoliko dužnik ne preduzme te radnje i time isplati dug, poverilac će potraživati celokupan iznos potraživanja i prodajom hipotekovane nepokretnost izgubiti državinu na nepokretnosti;

ime i neophodne podatke o predstavniku poverioca kome se dužnik može obratiti za dobijanje više informacija;

druge informacije za koje poverilac smatra da su od značaja.

Opomena o prodaji nepokretnosti

Član 30.

Ukoliko u roku od 30 dana od dana prijema prve opomene dužnik ne isplati dug, poverilac će dužniku i vlasniku nepokretnosti uputiti opomenu o prodaji nepokretnosti koja sadrži:

podatke o ugovoru o hipoteci i hipotekovanoj nepokretnosti;

opis povrede ugovora o hipoteci na osnovu koga se zahteva realizacija hipoteke;

obaveštenje da je celokupan dug dospeo na naplatu;

iznos duga koji je dospeo na naplatu;

radnje koje dužnik ili vlasnik mora da preduzme da bi isplatio dug i izbegao prodaju nepokretnosti;

rok u kome dužnik ili vlasnik mora da ispuni obaveze da bi izbegao prodaju nepokretnosti;

opomenu da ukoliko dužnik ili vlasnik ne preduzme te radnje i time ispuni dug, poverilac će prodajom hipotekovane nepokretnosti prekinuti državinu na nepokretnosti;

obaveštenje o izboru načina prodaje nepokretnosti;

ime i neophodne podatke o predstavniku poverioca kome se dužnik može obratiti radi održavanja sastanka;

druge informacije za koje poverilac smatra da su od značaja.

Zabeležba hipotekarne prodaje

Član 31.

Poverilac će istovremeno poslati registru nepokretnosti zahtev da se izvrši zabeležba hipotekarne prodaje u korist poverioca i:

kopiju opomene o prodaji nepokretnosti;

kopiju ugovora o hipoteci;

izjavu da dužnik do tog dana nije ispunio dug;

dokaze da su prva opomena i opomena o prodaji poslate dužniku i vlasniku nepokretnosti.

Registar nepokretnosti će, u roku od sedam dana od dana prijema zahteva za zabeležbu, izvršiti zabeležbu hipotekarne prodaje u korist poverioca i dostaviti poveriocu, dužniku i vlasniku nepokretnosti rešenje o zabeležbi hipotekarne prodaje.

Zabeležba hipotekarne prodaje i rešenje hipotekarne prodaje sadrži:

1) izričito ovlašćenje da hipotekarni poverilac, kada rešenje postane pravosnažno, ali ne pre isteka roka od 30 dana od dana izdavanja rešenja, može kao hipotekarni poverilac u svoje ime prodati nepokretnost, u skladu sa odredbama ovog zakona;

2) zabranu prodaje hipotekovane nepokretnosti od strane vlasnika.

Vlasnik, dužnik i poverilac imaju pravo žalbe nadležnom organu na rešenje o zabeležbi hipotekarne prodaje u roku od 15 dana od dana prijema rešenja.

Nadležni organ mora doneti drugostepeno rešenje u roku od 15 dana od dana podnošenja žalbe.

Žalba će biti uvažena ako dužnik ili vlasnik dostavi registru nepokretnosti nesporne pismene dokaze da:

potraživanje ne postoji;

hipoteka ne postoji;

potraživanje nije dospelo za naplatu; ili

je dug isplaćen.

Pravo na sastanak

Član 32.

Dužnik, odnosno vlasnik nepokretnosti može, u roku od 10 dana od dana dobijanja opomene o prodaji nepokretnosti, zatražiti sastanak sa poveriocem odnosno njegovim predstavnikom, koji je u obavezi da ga primi u svojim prostorijama u toku radnog vremena.

Pravo poverioca da pristupi prodaji hipotekovane nepokretnosti neće biti ograničeno ili odloženo ako se strane ne dogovore na način predložen od strane dužnika na ovom sastanku.

Slanje pismena

Član 33.

U smislu ovog zakona, pismeno (opomena, obaveštenje i dr.) se smatra uručenim dužniku ako je poslato preporučenom poštom na adresu:

1) hipotekovane nepokretnosti;

2) dužnika, navedenu u ugovoru o hipoteci, ako je adresa dužnika drugačija od adrese hipotekovane nepokretnosti;

3) vlasnika nepokretnosti, ako vlasnik nije dužnik.

U smislu ovog zakona, pismeno se smatra uručenim poveriocu ako je poslato preporučenom poštom na adresu poverioca iz ugovora o hipoteci ili na adresu iz poveriočeve opomene u kojoj se zahteva odgovor dužnika.

Pravo prodaje poverioca

Član 34.

Ako dužnik ne isplati dug do dana pravosnažnosti rešenja o zabeležbi hipotekarne prodaje, a od dana izdavanja tog rešenja prođe rok od 30 dana, poverilac na osnovu rešenja može pristupiti prodaji hipotekovane nepokretnosti putem aukcije ili neposredne pogodbe.

Izbor jednog načina prodaje ne isključuje mogućnost primene drugog načina prodaje, ako nepokretnost ostane neprodata.

Pre pristupanja prodaji poverilac je dužan da utvrdi orijentacionu tržišnu vrednost nepokretnosti angažovanjem ovlašćenog sudskog veštaka.

Aukcijska prodaja

Član 35.

Poverilac može sam organizovati aukcijsku prodaju nepokretnosti ili je može poveriti licu koje se time profesionalno bavi.

Oglas o održavanju aukcijske prodaje mora biti na vidan način objavljen u dnevnom listu koji se prodaje u regionu u kome se nalazi hipotekovana nepokretnost i to najmanje 45 dana pre zakazane prodaje.

Javni oglas sadrži:

1) opis nepokretnosti;

2) ime i prezime, odnosno naziv poverioca;

3) podatke kako kontaktirati poverioca;

4) početnu cenu na aukciji;

5) vreme i mesto aukcije;

6) druge informacije za koje poverilac smatra da su od značaja.

Poverilac će istovremeno poslati dužniku, vlasniku nepokretnosti, odnosno trećim licima koja imaju prava na hipotekovanoj nepokretnosti obaveštenje o oglasu koje sadrži:

1) sve elemente oglasa;

2) izjavu u kom roku se može isplatiti celokupan dug da bi se izbegla prodaja.

Početna cena na aukciji ne može biti niža od 75% procenjene vrednosti.

Ako prva aukcija ne uspe, početna cena na drugoj aukciji ne može biti niža od 60% od procenjene vrednosti.

Izuzetno od odredaba st. 5. i 6. ovog člana, poverilac i vlasnik, odnosno dužnik mogu, prilikom organizovanja aukcijske prodaje, u pismenom obliku ugovoriti da se nepokretnost može prodati i po nižoj ceni od 75% procenjene vrednosti, odnosno od 60% procenjene vrednosti.

Poverilac može dati sopstvenu ponudu na aukciji.

Prodaja neposrednom pogodbom

Član 36.

Poverilac, na osnovu pravnosnažnog rešenja o zabeležbi hipotekarne prodaje, a po isteku roka od 30 dana od dana izdavanja rešenja, može u svoje ime prodati nepokretnost neposrednom pogodbom, po ceni koja je približna tržišnoj.

Pod tržišnom cenom, u smislu ovog zakona, podrazumeva se uobičajena cena koja se može postići prodajom te nepokretnosti u dobroj veri, u vreme hipotekarne prodaje.

Poverilac može prodavati nepokretnost samostalno ili uz angažovanje advokata, odnosno agencije za promet nepokretnosti.

Ukoliko se prodaja vrši preko advokata ili preko agencija za promet nepokretnosti, uobičajeni honorar, odnosno provizija mogu biti uključeni u prodajnu cenu.

Najkasnije u roku od 15 dana pre zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti, poverilac će o prodaji obavestiti dužnika, vlasnika nepokretnosti i lica koja imaju druga prava na nepokretnosti, obaveštenjem koje sadrži:

1) iznos celokupnog potraživanja;

2) procenjenu vrednost nepokretnosti;

3) bitne elemente ugovora o prodaji nepokretnosti;

4) datum za kada se predviđa zaljučenje ugovora o kupoprodaji;

5) način na koji će se sredstva dobijena od prodaje raspodeliti;

6) datum kada nepokretnost mora biti iseljena i ispražnjena;

7) izjavu u kom roku može da se ispuni celokupna obaveza, da bi se izbegla prodaja nepokrentosti.

Nepokrivenost duga prodajnom cenom

Član 37.

U slučaju da cena ostvarena na aukciskoj prodaji ili neposrednom pogodbom ne namiruje celokupno potraživanje poverioca, dužnik ostaje dužan poveriocu preostali dug u iznosu razlike između celokupnog potraživanja i ostvarene cene.

Preostali dug iz stava 1. ovog člana biće umanjen za iznos razlike između 75% procenjene cene nepokretnosti i ostvarene cene, ako je ostvarena cena niža od 75% procenjene cene, kod oba načina prodaje.

Ako se hipotekarni poverilac namiri sticanjem prava svojine na hipotekovanoj nepokretnosti, smatra se da je potraživanje namireno u trenutku sticanja prava svojine.

Ako cena hipotekovane nepokretnosti, dobijena na aukcijskoj prodaji ili neposrednom nagodbom, prevazilazi visinu potraživanja, hipotekarni poverilac dužan je da hipotekarnom dužniku isplati tu razliku.

GLAVA TREĆA

NAMIRENjE KAD JE PREDMET HIPOTEKE OBJEKAT U

IZGRADNjI

Ustupanje odobrenja za gradnju

Član 38.

Ako je predmet hipoteke objekat u izgradnji, njegova prodaja radi namirenja vrši se ustupanjem prava gradnje utvrđenog pravnosnažnim odobrenjem za gradnju, uz naknadu, i prodajom stvari koje su ugrađene u objekat u izgradnji.

Organ koji je izdao odobrenje za gradnju, na zahtev kupca objekta u izgradnji, izdaće kupcu istovetno odobrenje za gradnju na njegovo ime i poništiti staro odobrenje za gradnju, kako bi kupac imao pravo da dovrši objekat.

U slučaju iz stava 2. ovog člana, kupac po samom zakonu stupa u sva prava i obaveze prodavca po osnovu odobrenja.

GLAVA ČETVRTA

REDOSLED NAMIRENjA

Redosled namirenja hipotekarnih poverilaca

Član 39.

Kad je jedan predmet hipoteke založen nekolicini hipotekarnih poverilaca, redosled po kome se isplaćuju njihova potraživanja iz cene dobijene prodajom predmeta hipoteke određuje se prema danu, času i minutu nastajanja hipoteke.

Raspodela sredstava dobijenih vansudskom prodajom nepokretnosti

Član 40.

Poverilac će, u roku od sedam dana od dana naplate prodajne cene nepokretnosti, sledećim redom namiriti:

1) troškove prodaje, uključujući troškove i honorare trećih lica;

2) potraživanje hipotekarnog poverioca;

3) potraživanje hipotekarnog poverioca nižeg reda ili drugog poverioca sa jednakim redom obezbeđenja;

4) preostali iznos pripada dužniku.

Poverilac će, u roku od sedam dana nakon raspodele sredstava, dužniku i svim trećim licima koja imaju prava na nepokretnosti, dostaviti pisani konačni obračun raspodele sredstava.

Stečaj

Član 41.

Ako je predmet hipoteke u stečajnom postupku, poverilac ima izlučno pravo zasebnog namirenja iz vrednosti nepokretnosti.

Deo peti

PRESTANAK HIPOTEKE

GLAVA PRVA

ISPIS

Član 42.

Hipoteka prestaje ispisom iz registra nepokretnosti u koji je bila upisana, u skladu sa zakonom (u daljem tekstu: ispis hipoteke).

Ispis hipoteke vrši se, na zahtev dužnika, vlasnika ili poverioca, ako obezbeđeno potraživanje prestane na način dozvoljen zakonom.

Ispis na zahtev vlasnika

Član 43.

Ispis hipoteke na zahtev vlasnika, vrši se samo ako je dug isplaćen u potpunosti.

Zahtev iz stava 1. ovog člana sadrži:

pismenu izjavu hipotekarnog poverioca da pristaje na ispis hipoteke; ili

pravnosnažnu sudsku odluku kojom se utvrđuje da je potraživanje hipotekarnog poverioca prestalo.

Poverilac je dužan da dozvoli brisanje hipoteke ukoliko mu je potraživanje u celosti isplaćeno.

Poverilac je dužan da izda dužniku i vlaniku hipotekovane nepokretnosti potvrdu o izmirenom dugu, bez odlaganja, nakon izmirenja duga, i da mu da sglasnost za brisanje hipoteke.

Propast nepokretnosti

Član 44.

Hipoteka prestaje i kad predmet propadne u celosti, i vlasnik može da zahteva ispis hipoteke.

Hipoteka se ponovo uspostavlja ako vlasnik obnovi predmet, a ponovni upis vrši se po samom zakonu.

Hipoteka se svodi na preostali deo ako predmet delimično propadne, a ispravka upisa vrši se po samom zakonu.

Član 45.

U slučaju propasti ili delimične propasti predmeta hipoteke, hipotekarni poverilac, po samom zakonu, stiče založno pravo na potraživanju naknade iz osiguranja, odnosno na isplaćenoj naknadi.

Iznos dobijen u skladu sa stavom 1. ovog člana raspodeljuje se među hipotekarnim poveriocima prema redosledu upisa njihovih prava hipoteke.

Opšti interes

Član 46.

Hipoteka prestaje i kad, u cilju zadovoljenja opšteg interesa (eksproprijacija i sl.), a u skladu sa zakonom i na osnovu odluke nadležnog organa, pravo vlasnika na predmetu hipoteke pređe na treće lice.

U slučaju iz stava 1. ovog člana:

ispis se vrši na zahtev novog vlasnika nepokretnosti;

hipotekarni poverilac stiče založno pravo na potraživanju naknade, odnosno na isplaćenoj naknadi, odnosno upisuje hipoteku na nepokretnosti koja je predata u svojinu vlasniku umesto oduzete nepokretnosti u opštem interesu.

Naknada iz stava 2. tačka 2) ovog člana se raspodeljuje među hipotekarnim poveriocima prema redosledu upisa njihovih prava hipoteke.

Sudska javna prodaja

Član 47.

Hipoteka prestaje i kad je izvršena sudska javna prodaja predmeta.

U slučaju iz stava 1. ovog člana, ispis se vrši na osnovu pravnosnažne sudske odluke o namirenju hipotekarnih poverilaca.

Vansudska prodaja i naknadni ugovor

Član 48.

Hipoteka prestaje i kad je, na osnovu verodostojne isprave ili izvršne isprave, u skladu sa ovim zakonom, predmet hipoteke prodat vansudskim putem i kad je poverilac namiren ili kad je poverilac namiren na osnovu naknadnog ugovora, u skladu sa ovim zakonom.

U slučaju iz stava 1. ovog člana:

1) ispis se vrši na zahtev kupca predmeta hipoteke;

2) prava docnijih hipotekarnih poverilaca ostaju rezervisana.

Konfuzija i konsolidacija

Član 49.

Hipoteka prestaje ispisom i kada:

1) se u istom licu stekne svojstvo hipotekarnog poverioca i hipotekarnog dužnika; ili

2) hipotekarni poverilac stekne pravo svojine na hipotekovanoj nepokretnosti.

U slučaju iz stava 1. ovog člana, ispis se vrši na zahtev vlasnika, dužnika ili poverioca.

Odricanje od hipoteke

Član 50.

Hipoteka prestaje i na osnovu jednostrane pismene izjave volje poverioca, sa potpisom overenim u sudu ili kod drugog organa ovlašćenog zakonom.

U slučaju iz stava 1. ovog člana, ispis se vrši na zahtev vlasnika koji sadrži u prilogu izjavu iz stava 1. ovog člana.

Amortizacija obezbeđenog potraživanja

Član 51.

Hipoteka prestaje i na osnovu pravosnažne sudske odluke kojom se utvrđuje amortizacija, u skladu sa zakonom, na predlog vlasnika, suvlasnika ili titulara zajedničke svojine, ako:

je proteklo dvadeset godina od dospelosti obezbeđenog potraživanja (stare hipoteke);

upisani hipotekarni poverilac više ne postoji ili se ne može pronaći, ni njegovi naslednici (univerzalni sukcesori), ni lica koja su docnije upisana kao prijemnici (cesionari) potraživanja obezbeđenog hipotekom;

za proteklo vreme upisani hipotekarni poverilac nije zahtevao, niti primio isplatu ni glavnog potraživanja ni kamate niti je to zahtevalo bilo koje ovlašćeno lice upisano u registar nepokretnosti.

U slučaju iz stava 1. ovog člana, ispis se vrši na zahtev vlasnika, suvlasnika ili zajedničara.

GLAVA DRUGA

ZASNIVANjE NOVE HIPOTEKE

Raspolaganje neispisanom hipotekom

Član 52.

Hipoteka koja nije ispisana, ako je obezbeđeno potraživanje prestalo, u roku od 3 godine od dana kada je potraživanje prestalo može da se prenese na novog poverioca ili, radi obezbeđenja drugog potraživanja, na starog poverioca, do iznosa potraživanja obezbeđenog neispisanom hipotekom.

U slučaju iz stava 1. ovog člana, prenos se vrši na zahtev vlasnika, koji u prilogu sadrži dokaz da je potraživanje prestalo.

Član 53.

Odricanje vlasnika od prava na raspolaganje neispisanom hipotekom, ne proizvodi pravno dejstvo, osim ako:

se vlasnik ugovorom obaveže prema trećem licu, a naročito prema hipotekarnom poveriocu sa docnijim redom prvenstva, da će u njegovu korist zahtevati ispis određene hipoteke;

se u registar nepokretnosti upiše zabeležba takve obaveze kod te hipoteke.

Hipotekarni poverioci sa docnijim redom prvenstva hipoteka:

1) ne mogu da se protive upisu novog hipotekarnog poverioca na upražnjeno mesto neispisane hipoteke;

2) zadržavaju mesto na kome se njihove hipoteke nalaze.

Zabeležba prvenstvenog reda

Član 54.

Vlasnik predmeta hipoteke, uz zahtev za ispis, može da zahteva zabeležbu prvenstvenog reda za upis nove hipoteke:

1) do iznosa potraživanja obezbeđenog starom (ranijom) hipotekom;

2) na mestu koje je imala stara (ranija) hipoteka;

3) u roku od tri godine od dana kada je zabeležba bila dozvoljena.

U slučaju prenosa prava na predmetu hipoteke, zabeležba zadržavanja prava prvenstvenog reda proizvodi pravno dejstvo u korist novog nosioca prava.

Ovaj član shodno se primenjuje kada nova hipoteka treba da stupi na mesto dve ili više hipoteka koje u prvenstvenom redu dolaze jedna iza druge.

Predbeležba nove hipoteke

Član 55.

Nova hipoteka može, na zahtev vlasnika, da se upiše na mestu već upisane hipoteke, sa istim prvenstvenim redom i do iznosa potraživanja obezbeđenog već upisanom hipotekom.

U slučaju iz stava 1. ovog člana:

1) upis proizvodi pravno dejstvo ako se stara hipoteka ispiše u roku od godinu dana od dana kada je data dozvola za upis nove hipoteke;

2) ispis stare hipoteke vrši se na zahtev vlasnika ili poverioca u čiju korist je upisana nova hipoteka.

Nova hipoteka ispisuje se po samom zakonu ako se stara hipoteka ne ispiše u roku iz stava 2. tačka 1) ovog člana.

Ako je na staroj hipoteci zasnovana nadhipoteka, nova hipoteka proizvodi pravno dejstvo ako:

se izbriše i nadhipoteka; ili

nadhipotekarni poverilac i poverilac u čiju korist se upisuje nova hipoteka daju pristanak da se nadhipoteka prenese na novu hipoteku.

Ako je stara hipoteka zasnovana na više nepokretnosti (simultana hipoteka), nova hipoteka proizvodi pravno dejstvo ako se stara hipoteka ispiše iz svih registara nepokretnosti u kojima je upisana.

Odredbe ovog člana shodno se primenjuju kad nova hipoteka treba da stupi na mesto dveju ili više hipoteka koje u prvenstvenom redu dolaze jedna iza druge.

Deo šesti

CENTRALNA EVIDENCIJA HIPOTEKA

Opšte odredbe

Član 56.

Centralna evidencija hipoteka (u daljem tekstu: Centralna evidencija hipoteka) je centralna jedinstvena elektronska javna baza podataka u koju se unose hipoteke upisane u nadležni registar nepokretnosti, radi pretraživanja i prikupljanja informacija o hipotekama.

Osnova podataka unetih u Centralnu evidenciju hipoteka su svi podaci o hipotekama koji su upisani u nadležni registar nepokretnosti.

Nadležnost

Član 57.

Centralnu evidenciju hipoteka vodi Agencija za privredne registre (u daljem tekstu: Agencija), u skladu sa zakonom.

U vršenju svoje nadležnosti, Agencija je dužna da:

se stara o zakonitom, sistematičnom i ažurnom vođenju Centralne evidencije hipoteka;

propiše obrazac obaveštenja koje je nadležni registar dužan bez odlaganja dostaviti Agenciji;

preduzme druge akte i radnje neophodne za nesmetano i pravilno funkcionisanje Centralne evidencije hipoteka, u skladu sa zakonom.

Podaci koji se unose

Član 58.

Agencija, po službenoj dužnosti, na osnovu obaveštenja koje je nadležni registar dužan bez odlaganja dostaviti Agenciji, obavlja:

unos hipoteka upisanih u nadležni registar nepokretnosti;

unos drugih podataka o hipotekama upisanim u nadležni registar nepokretnosti;

unos svake promene ili brisanje podataka iz tač. 1) i 2) ovog stava, koje su izvršene u nadležnom registru nepokretnosti.

Agencija može bliže urediti unos podataka iz stava 1. ovog člana.

Prilikom unosa podataka, Agencija postupa neposredno na osnovu obaveštenja i ne donosi posebne akte.

Dostupnost i javnost

Član 59.

Centralna evidencija hipoteka dostupna je svim licima, bez ograničenja, radi pretraživanja ili prikupljanja informacija, u svakom trenutku u okviru radnog vremena Agencije ili, putem Interneta, i van radnog vremena, bez naknade.

Svako ima pravo pristupa podacima unetim u Centralnu evidenciju hipoteka.

Naknada

Član 60.

Za unos podataka u Centralnu evidenciju hipoteka plaća se naknada.

Naknada iz stava 1. ovog člana plaća se prilikom podnošenja zahteva za upis, odnosno brisanje podataka u nadležni registar nepokretnosti, na račun Agencije.

Visinu naknade iz stava 1. ovog člana određuje Upravni odbor Agencije, uz saglasnost Vlade.

Finansiranje

Član 61.

Sredstva za osnivanje i započinjanje sa radom Centralne evidencije hipoteka obezbeđuju se iz budžeta Republike Srbije.

Sredstva za održavanje Centralne evidencije hipoteka obezbeđuju se iz prihoda ostvarenih po osnovu naknade za unos hipoteka i iz drugih prihoda Agencije, u skladu sa zakonom.

Deo sedmi

PRELAZNE I ZAVRŠNE ODREDBE

Prestanak važenja drugih propisa

Član 62.

Danom početka primene ovog zakona prestaju da važe odredbe čl. 63. do 69. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa («Službeni list SFRJ», br. 6/80 i 36/90 i «Službeni list SRJ» broj 29/96).

Primena Zakona

Član 63.

Ovaj zakon ne primenjuje se na hipoteke zasnovane do dana njegovog stupanja na snagu, osim ako se ugovorne strane drukčije sporazumeju.

Nadležni registri dužni su da, u roku od tri meseca od dana početka primene ovog zakona, Agenciji dostave sve podatke o ustanovljenim hipotekama do dana početka primene ovog zakona, koji se u skladu sa ovim zakonom unose u Centralnu evidenciju hipoteka.

Agencija je dužna da unese podatke dostavljene u skladu sa stavom 2. ovog člana u roku od četiri meseca od dana dostavljanja.

Stupanje na snagu

Član 64.

Ovaj zakon stupa na snagu osmog dana od objavljivanja u «Službenom glasniku Republike Srbije», a primenjivaće se počev od šezdesetog dana od dana objavljivanja.

OBRAZLOŽENjE

I Ustavni osnov

Ustavni osnov za donošenje Zakona o hipoteci sadržan je u članu 72. stav 1. tačka 4. Ustava Republike Srbije, prema kome Republika Srbija, između ostalog, uređuje i obezbeđuje svojinske i obligacione odnose i zaštitu svih oblika svojine.

II Razlozi za donošenje Zakona o hipoteci

Usvajanje predloženog Zakona o hipoteci uključuje se u okvir niza zakonodavnih aktivnosti koje je Republika Srbija preduzela kako bi oformila pravni i institucionalni okvir za potrebne promene.

Postojeći propisi ne omogućavaju celovit i celishodan sistem hipoteke, odnosno obezbeđenja potraživanja zalaganjem nepokretnosti. Naime, u prethodnom periodu hipoteka je bila u potpunosti zapostavljena pri čemu je to jedan od osnovnih mehanizama za obezbeđivanje potraživanja, naročito onih nastalih na osnovu zajma, odnosno kredita. Bez odgovarajućeg pravnog mehanizma, građani i privreda Srbije danas nisu u mogućnosti da putem kredita, pod povoljnim uslovima, obezbede sredstva za ulaganje ili potrošnju, posebno od strane banaka i drugih finansijskih ustanova, kako na domaćem tako i na međunarodnom tržištu novca. Hipotekarnim kreditom omogućiće se ne samo obezbeđivanje sredstava za ulaganje i potrošnju, na osnovu nepokretnosti koja je već u svojini građana ili preduzeća, već će se bitno ubrzati stambena i privredna izgradnja, imajući u vidu posebnu hipoteku na objektima u izgradnji. Zakon o hipoteci jedan je od zakona kojim se uspostavlja i garantuje primena klasičnih principa građanskog prava prilagođenih u skladu sa najnaprednijim uporednim i međunarodnim iskustvima u ovoj oblasti. Tim zakonom daje se osnov za uređenje celine pravnih odnosa koji se javljaju u vezi zalaganja nepokretnosti. Usvajanje Zakona o hipoteci se dakle nameće kao imperativ za unapređenje opšte pravne i privredne klime u zemlji, što će dovesti i do uvećanja domaćih i stranih ulaganja u svim oblastima privrednog i društvenog života.

Cilj Zakona je da se obezbedi garancija naplate potraživanja iz hipotekovane nepokretnosti u slučaju da dužnik, o dospelosti tog potraživanja, ne izmiri svoje obaveze prema hipotekarnom poveriocu. Ovakvom garancijom, odnosno obezbeđenjem, postiže se i cilj snižavanja cene novca, odnosno niže kamatne stope i niže cene osiguranja kredita, čime se postiže ubrzavanje i uvećanje domaćih i stranih ulaganja.

Predloženi Zakon će korenito promeniti postojeće pravno stanje i ustanoviti režim hipoteke u skladu sa zahtevima savremene privrede i finansija i potreba Republike Srbije. U tom smislu, novi Zakon će ustanoviti garanciju naplate potraživanja, odnosno obezbeđenje poverioca (najčešće banke), na veoma brz i siguran način, uz dovoljnu zaštitu kako dužnika, tako i vlasnika hipotekovane nepokretnosti, bez suvišnog administriranja i mešanja državnih organa u sam postupak.

Usvajanje novog zakona će omogućiti: (1) bolji položaj kreditora na srpskom tržištu (2) zaštitu dužnika, odnosno vlasnika hipotekovane nepokretnosti; (3) ubrzavanje finansijske i privredne aktivnosti u zemlji, naročito izgradnje i ulaganja u privredu; (4) razradu jednog od klasičnih mehanizama građanskog prava. Pravni okvir obezbeđenja potraživanja biće bitno unapređen i daleko sveobuhvatniji i efikasniji u odnosu na postojeće stanje. U toku izrade Nacrta korišćeni su najbolja iskustva iz kontinentalnog i anglosaksonskog prava.

Uzimajući u obzir napred rečeno predlaže se donošenje Zakona o hipoteci.

III Objašnjenja osnovnih pravnih instituta i pojedinačnih rešenja

Nacrt sadrži sedam delova, koji obuhvataju 64. člana.

Prvi deo sadrži osnovne odredbe

Kao predmet Zakona određena je hipoteka, radi obezbeđenja potraživanja i osnivanje centralne evidencije hipoteka (član 1). Hipoteka je definisana kao založno pravo na nepkretnosti koje omogućava da poverioc, ako dužnik ne plati dug o dospelosti ili ako je povređena neka druga obaveza iz ugovora o hipoteci, zahteva naplatu obezbeđenog potraživanja iz hipotekovane nepokretnosti (član 2).

Predmet hipoteke određen je veoma široko (član 3), da ne bi bilo nedoumica u primeni. To može biti kako nepokretnost u celini tako i deo nepokretnosti, susvojinski udeo, poseban deo zgrade, pravo na nepokretnosti koje sadrži ovlašćenje slobodnog raspolaganja, pa i objekat u izgradnji. Posebno je bitna ova poslednja odredba koja omogućava da se hipotekarni kredit obezbedi na osnovu kako postojeće tako i buduće nepokretnosti. Cilj ove odredbe je da se i onima koji nemaju nepokretnost omogući obezbeđivanje hipotekarnog kredita zalaganjem baš te nepokretnosti radi čije se izgradnje kredit traži, a to može biti kako stambeni, tako i kredit za izgradnju u privredi. Posebno je omogućeno da se hipotekom, radi obezbeđivanja istog potraživanja, optereti više nepokretnosti koje pripadaju istom ili različitim vlasnicima (član 4.), precizirano je šta sve obuhvata hipoteka (član 5) i propisan je način zasnivanja hipoteke na predmetu u susvojini ili zajedničkoj svojini (član 6.). I potraživanje je veoma široko određeno (član 7), tako da svako potraživanje može biti obezbeđeno putem hipoteke.

Drugi deo uređuje nastanak hipoteke

Hipoteka nastaje upisom u registar nepokretnosti; kako je najčešći slučaj ugovorna hipoteka, dalja pravila izrađena su na osnovu ugovorne hipteke, s tim što se ta pravila shodno primenjuju na hipoteku putem založne izjave, na zakonsku i sudsku hipoteku (član 8.). Ta pravila su sadržana u čl. 9-13 (pojam, zaključenje, upis, obavezne odredbe, ništave odredbe). Posebna pažnja posvećena je upisu hipoteke na objektu u izgradnji (član 11. st. 2. i 3.). Zakon sadrži i posebnu Glavu drugu sa odredbama koje se odnose na jednostranu hipoteku, koja nastaje na osnovu založne izjave (član 14.). U trećoj glavi, Zakon predviđa da ugovor o hipoteci, kao i založna izjava, mogu da se zaključe u obliku verodostojne isprave ili izvršne isprave, određuje elemente koje takve isprave moraju da sadrže, kao i upis tako nastale hipoteke u registre nepokretnosti (član 15.). Posebno skrećemo pažnju na odredbe prema kojima verodostojna ili izvršna isprava sadrži jasnu naznaku da je dužnik upoznat sa mogućim posledicama. Naime, na osnovu takve hipoteke, moguće je veoma brzo vansudsko namirenje, u slučaju da se dug ne plati o dospelosti, čime se bitno poboljšava položaj poverioca i snižava cena kredita. Napominjemo i da je verodostojna isprava, u skladu sa Zakonom o izvršnom postupku, dopuštena samo u komercijalnim ugovorima, a u takvim slučajevima moguć je ne samo vansudski postupak namirenja već i skraćeni izvršni postupak, dok je izvršna isprava, u skladu sa Zakonom o izvršnom postupku, dopuštena i u nekomercijalnim ugovorima, a u takvim slučajevima moguć je samo vansudski postupak namirenja ali ne i skraćeni izvršni postupak.

Treći deo uređuje prava i obaveze

Glava prva uređuje prava i obaveze vlasnika nepokretnosti (čl. 16-17.), koje za cilj imaju da vlasniku omoguće nesmetano vršenje prava koje ima na predmetu hipoteke, u granicama u kojima se ne narušava mogućnost namirenja iz tog predmeta. Glava druga uređuje prava i obaveze hipotekarnog poverioca (čl. 18-19), i to da od dužnika traži i dodatno obezbeđenje ako je vrednost predmeta smanjena te da traži sudsku zabranu štetnog dužnikovog ponašanja. Glava treća uređuje prenos pojedinih prva i obaveza, putem ustupanja potraživanja (član 20), nadhipotekom (član 21.), preuzimanjem duga (član 22.) i otuđenjem dela hipotekovane nepokretnosti od strane vlasnika, a uz saglasnost poverioca (član 23.).

Četvrti deo uređuje namirenje

U Glavi prvoj utvrđena su opšta pravila namirenja, koja omogućavaju hipotekarnom poveriocu da se namiri iz hipotekovane nepokretnosti (čl. 24.), da izabere iz kog dela imovine dužnika će se namiriti, što omogućava da se ako dužnik ima i drugu imovinu namirenje ne izvrši iz nepokretnosti (član 25.), kao i da se namirenje iz hipotekovane nepokretnosti izvrši i po zastarelosti potraživanja (član 26.). U slučaju obične hipoteke namirenje se vrši u skladu sa opštim odredbama Zakona o hipoteci i odredbama zakona koji uređuje izvršni postupak dok se na namirenje hipoteke sačinjene u formi verodostojne ili izvršne isprave primenjuju pravila vansudskog namirenja iz Zakona o hipoteci, koja su predmet druge glave. Hipotekarni poverilac može se namiriti i sticanjem prava na predmetu nepokretnosti, na osnovu naknadnog ugovora (član 27.), a posebno je propisano i da treće lice, koje nije dužnik, ako umesto dužnika isplati obezbeđeno potraživanje, stupa na mesto hipotekarnog poverioca putem lične subrogacije (član 28.), te se shodno tome može namiriti iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti. Odredbama Glave druge posvećena je posebna pažnja s obzirom da predstavljaju veoma bitnu novinu u domaćem pravnom sistemu, pri čemu je njihov značaj ključan za brzo namirenje poverioca koje garantuje zaštitu dužnika i njegove imovine (radi se o vansudskom postupku namirenja). Ako dužnik ne plati dug, poverilac mu šalje opomenu sa detaljno utvrđenim sadržajem (član 29.). Ako u određenom roku dužnik ipak ne plati dug, poverilac mu šalje opomenu o prodaji nepokretnosti, sa takođe veoma detaljno utvrđenim sadržajem (član 30.). Na osnovu takve opomene poverilac započinje postupak prodaje nepokretnosti, koju mora zabeležiti u registru nepokretnosti (član 31.), a u roku od 10. dana od dana prijema druge opomene dužnik može da pokuša da nađe drugo rešenje u toku sastanka sa poveriocem, o čemu postoji posebna odedba (član 32.). U članu 33. propisano je da se svako pismeno smatra primljenim danom slanja, čime se bitno ubrzava postupak namirenja vansudskom prodajom i dužnik onemogućava da izbegavanjem prijema pismena odloži namirenje. Na osnovu rešenja o zabeležbi hipotekarne prodaje poverilac stiče pravo da pristupi prodaji hipotekovane nepokretnosti putem aukcije ili neposredne pogodbe (čl. 35 i 36.), a ukoliko tako ostvarena cena ne namiruje celokupno potraživanje poverioca, dužnik ostaje dužan srazmerno razlici između celokupnog potraživanja i ostvarene cene (član 37.). Ove odredbe su detaljno razrađene, pri čemu se ovim poslednjim obezbeđuje da dužnik ne bude oštećen u slučaju vansudske prodaje. Glava treća posebno uređuje namirenje kad je predmet hipoteke objekat u izgradnji (član 38.). Glava četvrta uređuje redosled namirenja. U članu 39. uređen je uobičajeni redosled namirenja prema času nastanka hipoteke, u slučaju da ima više hipotekarnih poverilaca, kao i u slučaju stečaja (član 41), a član 40. propisuje i redosled namirenja u slučaju vansudske prodaje.

Deo peti uređuje prestanak hipoteke

Hipoteka prestaje ispisom iz registra nepokretnosti, što je uređeno prvom glavom. Ispis može tražiti vlasnik, dužnik ili poverilac, ako je potraživanje prestalo u skladu sa zakonom (čl. 42 i 43), a posebno je propisano da je poverilac dužan da dužniku i vlasniku izda potvrdu o izmirenom dugu, bez odlaganja. Hipoteka prestaje, odnosno ispis se vrši, i ako nepokretnost propadne, u slučaju opšteg interesa (eksproprijacija), sudske ili vansudske prodaje, konfuzije i konsolidacije, odricanja od hipoteke ili amortizacije obezbeđenog potraživaa (čl. 44 do 51.). Glava druga uređuje zasnivanje nove hipoteke na mestu ispisane (čl. 52. do 55.)

Deo šesti uređuje Centralnu evidenciju hipoteka

Centralna evidencija hipoteka osniva se radi omogućavanja brze i centralizovane informacije o hipotekama bez obzira na deo teritorije Republike, što bitno unapređuje pravnu sigurnost. U te svrhe, osniva se centralna jedinstvena elektronska baza podataka (član 56.) koju vodi Agencija za privredne registre (član 57.) a u koju se unose svi podaci o hipotekama upisani u nadležni registar, uključujući i svaku promenu stanja (čl. 56. i 58.). Uneti podaci su javni i svima dostupni, bez naknade, a pristup je moguć neposredno, u prostorijama Agencije, ili putem Interneta (član 59.). Osnivanje i rad Centralne evidencije finansiraju se iz budžeta Republike Srbije i iz sredstava koja Agencija ostvari po osnovu unosa hipoteka u Centralnu evidenciju (član 61.) i to iz naknade za unos koja se plaća prilikom upisa hipoteke, odnosno druge promene, u nadležni registar nepokretnosti (član 60.).

Deo sedmi sadrži prelazne i završne odredbe

Članom 64. propisano je da zakon stupa na snagu osmog dana od dana objavljivanja, a na taj dan prestaće da važe članovi 63. do 69. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa (član 62.). Zakon se ne primenjuje na hipoteke nastale pre dana njegovog stupanja na snagu, osim ako se stranke izričito ne sporazumeju o tome, a registri, u roku od tri meseca od dana stupanja na snagu, moraju Agenciji dostaviti sve podatke o već upisanim hipotekama. Agencija mora sve te podatke uneti u Centralnu evidenciju hipoteka u roku od četiri meseca od dana dostavljanja (član 63.).

IV Finansijska sredstva potrebna za sprovođenje Zakona

Posebnih troškova primene nema s obzirom da svi potrebni organi i sistemi postoje i rade, osim u meri neophodnoj za osnivanje i započinjanje sa radom Centralne evidencije hipoteka u okviru Agencije za privredne registre. Sredstva za osnivanje Centralne evidencije hipoteka kao i za započinjanje sa radom te evidencije obezbediće se iz budžeta Republike Srbije i to u iznosu do 12 000 000,00 dinara (slovima: dvanaest miliona dinara). Sredstva za rad Centralne evidencije hipoteka obezbeđuju se iz prihoda Agencije za privredne registre, ostvarenih u skladu sa zakonom.

V Analiza efekata

Predložena rešenja će uticati na sve građane i privredne subjekte kojima su potrebna sredstva za ulaganje, bez obzira na to da li poseduju ili ne poseduju nepokretnosti, stoga što će Zakon omogućiti i detaljno urediti postupak i uslove za obezbeđenje potraživanja kao postojećom nepokretnošću tako i pomoću nepokretnosti u izgradnji. Naime, postojeći režim hipoteke i pravna nemogućnost zalaganja objekta u izgradnji bitno su umanjivali kreditnu sposobnost u odnosu na stanje koje će nastati usvajanjem Zakona o hipoteci. Naime, omogućavanje zalaganja objekta u izgradnji omogućiće i onima koji nemaju nepokretnosti da obezbede hipotekarni kredit obezbeđen upravo objektom koji se gradi sredstvima kredita, Na ovaj način će biti bitno unapređena kreditna sposobnost svih građana i privrednih subjekata, što će dovesti do uvećanja domaćih i stranih ulaganja u privredu, do uvećanja privredne i stambene izgradnje, kao i do uvećanja kupovne moći građana. Uvećanje kreditne sposobnosti dovešće do uvećanja tražnje za kreditom, što bi moglo dovesti do uvećanja cene novca. Međutim, ovakvi negativni efekti otklanjaju se kreditnom i poreskom politikom nadležnih organa. Takođe, tekst sadrži posebne odredbe koje bitno unapređuju pravnu sigurnost i brzinu namirenja hipotekarnog poverioca, kreditora, pomoću verodostojne ili izvršne isprave i vansudskog postupka namirenja, tako da će te odredbe automatski dovesti do snižavanja cene novca, koja danas mora da obuhvati i visok rizik naplate, odnosno namirenja. Na taj način će se uvećati aktivnost banaka i drugih finansijskih organizacija, te njihova konkurencija na tržištu, što dovodi do pada cene novca. Pri tome je garantovana sigurnost dužnika, odnosno vlasnika nepokretnosti; imajući u vidu i odredbe koje detaljno uređuju verodostojnu i izvršnu ispravu i postupak vansudkse prodaje, Zakon će pružiti svu potrebnu zaštitu dužnika, odnosno vlasnika nepokretnosti, te u odnosu na njih neće imati negativnih posledica, pri čemu za poverioce po prirodi stvari ovakav zakon donosi samo neposredne i očigledne koristi, bez mogućnosti za negativne efekte. Verodostojna i izvršna isprava i vansudski postupak namirenja omogućavaju i rasterećenje pravosuđa kao i izvršnih organa. Prilikom izrade teksta razmatrane su i mogućnosti za druga rešenja, odnosno prilagođavanje postojećih propisa, ali je zaključeno da je najprihvatljivija izrada posebnog propisa koji će urediti sva pitanja vezana za hipoteku stoga što su postojeći propisi veoma obimni i njihovo prilagođavanje, u toku, je veoma dugotrajno. Donošenje akta je najbrže i najsigurnije rešenje problema. Donošenje akta neće prouzrokovati troškove građanima i privredi, osim u meri neophodnoj za osnivanje i rad Centralne evidencije hipoteka, Međutim, kako će evidenciju voditi Agencija za privredne registre, koja raspolaže potrebnim kapacitetima i iskustvima te kako je predloženi sistem jednostavan, cena osnivanja i rada evidencije nesumnjivo je prihvatljiva u odnosu na pozitivne efekte. Budžetski trošak u iznosu do 12 miliona dinara, a koji će najverovatnije biti niži, nesumnjivo je opravdan u odnosu na pozitivne efete, s obzirom da će se centralnom evidencijom obezbediti centralizovana, lako dostupna, puna i precizna informacija o svim hipotekama, čime će se bitno i dodatno unaprediti pravna sigurnost i, posebno, poverenje investitora. Dodatni trošak koji će snositi subjekti u pravnom poslu, radi unošenja podataka u centralnu evidenciju, odnosno radi pokrivanja troškova poslovanja Agencije u te svrhe, takođe je nesumnjivo opravdan u odnosu na pozitivne efekte u odnosu na njih same, kao i za društvo u celini, a koji se postižu unapređivanjem pravne sigurnosti idostupnosti podataka; pritom treba imati u vidu i da se hipotekom obezbeđuju znatna materijalna sredstva. Donošenje akta će nesumnjivo doprineti pojavi novih subjekata na tržištu i unaprediće konkurenciju i to pre svega na tržištu novca, stoga što će unaprediti i uvećati kreditnu aktivnost, a posredno i na svim drugim tržištima, stoga što će uvećati ulaganja. Zainteresovane strane imale su više puta priliku da se izjasne u postupku izrade teksta ali prava javna rasprava nije sprovedena, usled hitnosti usvajanja Zakona o hipoteci. Tekst je izrađen u saradnji sa uglednim domaćim i stranim profesorima i ekspertima, uključujući i eksperte Svetske banke, a Ministarstvo finansija i Ministarstvo za ekonomske odnose sa inostranstvom pojavljuju se kao zajednički predlagači. Tokom primene akta biće preduzeta preduzeta promocija hipoteke kao sredstva obezbeđenja i biće pružena sva potrebna informacija zainteresovanim subjektima, posebno potencijalnim dužnicima.

VI Povratno dejstvo

Zakon neće imati povratno dejstvo.