Predlog zakona o proceniteljima vrednosti nepokretnosti (sa tabelama usklađenosti)

PREDLOG ZAKONA

O PROCENITELJIMA VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI

GLAVA I

OSNOVNE ODREDBE

Predmet uređivanja

Član 1.

Ovim zakonom uređuju se uslovi i način vršenja procene vrednosti nepokretnosti od strane licenciranih procenitelja, stručna osposobljenost lica i uslovi za dobijanje licence za vršenje procene vrednosti nepokretnosti, obaveznost procene vrednosti nepokretnosti u skladu sa ovim zakonom, nadzor nad vršenjem procene vrednosti nepokretnosti, provera rada licenciranih procenitelja, disciplinska odgovornost licenciranih procenitelja, osnivanje i nadležnosti Stručnog odbora, akreditovana udruženja procenitelja, kao i druga pitanja u vezi sa vršenjem procene vrednosti nepokretnosti od strane licenciranih procenitelja.

Definicije

Član 1.

Pojedini pojmovi, u smislu ovog zakona, imaju sledeća značenja:

Nepokretnosti jesu: zemljište (poljoprivredno, građevinsko, šume i šumsko zemljište), zgrade (poslovne, stambene, komercijalne, bilo koja kombinacija tih vrsta zgrada, i dr.) i drugi građevinski objekti, kao i posebni delovi zgrada (stanovi, poslovne prostorije, garaže i garažna mesta, i drugo) na kojima može postojati zasebno pravo svojine (u daljem tekstu: nepokretnosti);

Nacionalni standardi, kodeks etike i pravila profesionalnog ponašanja licenciranog procenitelja (u daljem tekstu: Nacionalni standardi i kodeks etike) su standardi vršenja procena vrednosti nepokretnosti koje donosi ministar nadležan za poslove finansija (u daljem tekstu: Ministar) na predlog Stručnog odbora i koje ministarstvo nadležno za poslove finansija (u daljem tekstu: Ministarstvo) objavljuje u „Službenom glasniku Republike Srbije”;

Licencirani procenitelj je fizičko lice koje ispunjava uslove propisane ovim zakonom i kome je Ministar izdao licencu za vršenje procene vrednosti nepokretnosti;

Licenca za vršenje procene vrednosti nepokretnosti (u daljem tekstu: licenca) je javna isprava koju, u skladu sa ovim zakonom, izdaje Ministar;

Organizator sprovođenja programa stručne obuke za licencirane procenitelje (u daljem tekstu: organizator stručne obuke) je visokoškolska ustanova akreditovana kod ministarstva nadležnog za poslove visokog obrazovanja, profesionalno udruženje, odnosno organizacija, kao i drugo pravno lice, koji ispunjava uslove propisane ovim zakonom i podzakonskim aktom i upisan je u imenik koji vodi Ministarstvo;

Organizator sprovođenja programa kontinuiranog profesionalnog usavršavanja licenciranih procenitelja (u daljem tekstu: organizator kontinuiranog profesionalnog usavršavanja) je visokoškolska ustanova akreditovana kod ministarstva nadležnog za poslove visokog obrazovanja, profesionalno udruženje, odnosno organizacija, kao i drugo pravno lice, koji ispunjava uslove propisane ovim zakonom i podzakonskim aktom i upisan je u imenik koji vodi Ministarstvo;

Stručni odbor je telo koje osniva Ministar u skladu sa ovim zakonom u cilju obavljanja stručnih poslova u oblasti vršenja procene vrednosti nepokretnosti u Republici Srbiji;

Međunarodno priznate stručne organizacije za procenitelje, u smislu ovog zakona, su: Evropski savez udruženja procenitelja (The European Group of Valuers’ Associations – TEGoVA), Kraljevska organizacija stručnjaka (Royal Institution of Chartered Surveyors – RICS) i Institut za procenu (Appraisal Institute);

Sertifikati za obavljanje poslova procenitelja međunarodno priznatih stručnih organizacija za procenitelje, u smislu ovog zakona, su: Priznati evropski procenitelj (Recognised European Valuer – REV), Registrovani član Kraljevske organizacije stručnjaka (Registered Valuer Member of The Royal Institution of Chartered Surveyors – MRICS) i Član Instituta za procenu (Member of Appraisal Institute – MAI);

Izveštaj o proceni je dokument o izvršenoj proceni vrednosti nepokretnosti koji u pisanom ili u obliku elektronskog dokumenta sačinjava i potpisuje licencirani procenitelj, u skladu sa Nacionalnim standardima i kodeksom etike;

Akreditovano profesionalno udruženje procenitelja (u daljem tekstu: Akreditovano udruženje) je profesionalno udruženje koje ispunjava uslove propisane ovim zakonom, akredituje se kod Ministarstva i upisano je u imenik koji vodi Ministarstvo;

Komisija za proveru usaglašenosti rada licenciranih procenitelja sa Nacionalnim standardima i kodeksom etike (u daljem tekstu: Komisija) je telo koje formira Akreditovano udruženje za poslove provere usaglašenosti rada licenciranih procenitelja sa Nacionalnim standardima i kodeksom etike, u skladu sa ovim zakonom;

Disciplinska komisija je telo koje formira Akreditovano udruženje za potrebe vođenja disciplinskih postupaka protiv svojih članova, zbog povreda Nacionalnih standarda i kodeksa etike, u skladu sa ovim zakonom.

Primena

Član 1.

Odredbe ovog zakona primenjuju se na procene vrednosti nepokretnosti koje se vrše za potrebe:

zaključenja ugovora o kreditu obezbeđenih hipotekom i zaključenja drugih poslova finansijskih institucija obezbeđenih hipotekom;

utvrđivanja vrednosti nepokretnosti u postupku stečaja, u skladu sa zakonom kojim se uređuje stečaj; 

prodaje nepokretnosti u postupku vansudskog namirenja, u skladu sa zakonom kojim se uređuje hipoteka.

Ugovori iz stava 1. tač. 2) i 3) ovog člana u kojima vrednost nepokretnosti nije procenio licencirani procenitelj ništavi su.

Ako javni beležnik, odnosno drugi organ koji je zakonom ovlašćen za overu ili zaključenje ugovora o prometu nepokretnosti iz stava 1. tač. 2) i 3) ovog člana na osnovu izvršenog uvida u imenik licenciranih procenitelja utvrdi da procena vrednosti nepokretnosti nije prethodno urađena od strane licenciranog procenitelja, dužan je da odbije da preduzme traženu službenu radnju.

Licencirani procenitelj može vršiti procenu vrednosti nepokretnosti koja je predmet izvršenja u izvršnom postupku koji se sprovodi u skladu sa zakonom kojim se uređuje izvršenje i obezbeđenje.

Licencirani procenitelj može vršiti procene vrednosti nepokretnosti, kao i verifikaciju podataka iz registra cena nepokretnosti u postupku masovne procene vrednosti nepokretnosti u skladu sa zakonom i podzakonskim aktima koji regulišu utvrđivanje tržišne vrednosti nepokretnosti upisanih u katastar nepokretnosti.

GLAVA II

PROCENA VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI

Vršenje procene vrednosti nepokretnosti

Član 4.

Poslove vršenja procene vrednosti nepokretnosti, u skladu sa ovim zakonom, obavlja licencirani procenitelj.

Nacionalni standardi, kodeks etike i

pravila profesionalnog ponašanja licenciranog procenitelja

Član 5.

Nacionalni standardi i kodeks etike imaju za cilj da obezbede smernice za postupanje licenciranog procenitelja sa ciljem da izveštaji o proceni ispune najviše standarde profesionalizma, integriteta, jasnoće, pouzdanosti i nepristrasnosti, kao i da budu pripremljeni u skladu sa međunarodno priznatim profesionalnim standardima.

Nacionalnim standardima i kodeksom etike se definišu osnovi procene vrednosti nepokretnosti, postupak vršenja procene, pretpostavke i činjenice od značaja koje se moraju uzeti u obzir prilikom izrade izveštaja procene, minimalni sadržaj izveštaja o proceni i pravila profesionalnog ponašanja licenciranog procenitelja.

Nacionalnim standardima i kodeksom etike su obuhvaćene i smernice za vršenje procene koje pomažu licenciranom procenitelju u njihovoj primeni.

Baze podataka za potrebe procene vrednosti nepokretnosti

Član 6.

Za potrebe procene vrednosti nepokretnosti, licencirani procenitelj koristi dostupne podatke iz baza podataka značajnih za procenu vrednosti nepokretnosti koje mogu da vode državni organi, institucije, udruženja, organizacije i druga pravna lica.

Narodna banka Srbije vodi bazu podataka o procenama vrednosti nepokretnosti koje su predmet hipoteke i kreditima obezbeđenim hipotekom, uključujući i podatke o kupoprodajama takvih nepokretnosti na osnovu izveštaja koje joj dostavljaju banke.

Licencirani procenitelji i banke mogu, na osnovu zahteva upućenom Narodnoj banci Srbije, ostvarivati uvid u određene podatke iz baze podataka iz stava 2. ovog člana, u skladu sa propisom iz stava 4. ovog člana.

Narodna banka Srbije može bliže da uredi sadržaj podataka iz stava 2. ovog člana, kao i oblik, sadržaj, rokove i način dostavljanja izveštaja iz stava 2. ovog člana, a može bliže urediti i uslove i način uvida u podatke iz stava 3. ovog člana.

Republički geodetski zavod, u skladu sa zakonom kojim se uređuje državni premer i katastar, vodi registar cena nepokretnosti koji sadrži podatke o nepokretnostima preuzete iz kupoprodajnih ugovora i ugovora o zakupu nepokretnosti, iz baze podataka katastra, kao i dodatne podatke o tim nepokretnostima.

Zaštita poverljivih podataka

Član 7.

Licencirani procenitelj je dužan da kao poverljive čuva sve podatke, činjenice i okolnosti koje je saznao tokom vršenja procene, osim podataka koji su javno dostupni.

Poslovne tajne i informacije dužna su da čuvaju i druga lica kojima su na bilo koji način dostupni poverljivi podaci iz stava 1. ovog člana.

Izuzetno od stava 1. ovog člana, obaveza čuvanja poverljivih podataka ne postoji kada licencirani procenitelj te podatke čini dostupnim nadležnim organima u skladu sa zakonom i u postupku provere rada licenciranog procenitelja, disciplinskom postupku i drugim slučajevima predviđenim ovim zakonom.

Izveštaj o proceni

Član 8.

Licencirani procenitelj u izveštaju o proceni navodi popis dokumentacije koju je imao na raspolaganju, kao i izvore podataka koje je koristio u vršenju procene.

Popis dokumentacije iz stava 1. ovog člana uključuje sve podatke neophodne za jasnu identifikaciju svakog pojedinačnog dokumenta.

Licencirani procenitelj je dužan da izveštaj o proceni i korišćenu dokumentaciju ili dokaze o korišćenoj dokumentaciji čuva sedam godina od dana vršenja procene.

GLAVA III

LICENCIRANJE

Licenca

Član 9.

Licenca se izdaje licu koje ispunjava sledeće uslove:

ima stečeno visoko obrazovanje na studijama drugog stepena u skladu sa zakonom kojim se uređuje visoko obrazovanje, odnosno na osnovnim studijama u trajanju od najmanje četiri godine;

uspešno je prošlo stručnu obuku koja uključuje završnu proveru znanja pred organizatorom stručne obuke, u skladu sa članom 15. ovog zakona;

ima najmanje tri godine radnog iskustva na poslovima vršenja procene;

ima položen ispit za sticanje zvanja licencirani procenitelj, u skladu sa članom 10. ovog zakona;

nije mu izrečena zabrana izdavanja nove licence u skladu sa ovim zakonom;

nije pravosnažno osuđivano za krivična dela koja ga čine nedostojnim za obavljanje poslova vršenja procene i to za krivična dela protiv prava po osnovu rada, privrede, imovine, pravosuđa, javnog reda i mira, pravnog saobraćaja i službene dužnosti i za krivično delo finansiranja terorizma.

Izuzetno od uslova određenih stavom 1. ovog člana, lice koje poseduje važeći sertifikat za obavljanje poslova procenitelja međunarodno priznate stručne organizacije za procenitelje nema obavezu podnošenja dokaza o ispunjenosti uslova iz stava 1. tač. 1) – 4) ovog člana uz zahtev za izdavanje licence.

Lice iz stava 2. ovog člana dužno je, za dobijanje licence, da položi dopunski ispit iz poznavanja propisa kojima se uređuju stvarnopravni odnosi, status, promet, poreski aspekti i druga pitanja od značaja za nepokretnosti, iz člana 15. stav 3. tačka 3) ovog zakona, obuhvaćen programom Stručnog odbora.

Ispit za sticanje zvanja licencirani procenitelj

Član 10.

Stručni odbor sprovodi ispit za sticanje zvanja licencirani procenitelj (u daljem tekstu: ispit) i u roku od sedam dana od sprovođenja ispita dostavlja pisano obaveštenje Ministarstvu o rezultatima, u skladu sa ovim zakonom.

Ispit obuhvata proveru znanja iz oblasti relevantnih za vršenje procene vrednosti nepokretnosti i sposobnosti da se takvo znanje primeni u praksi.

Ministar, na predlog Stručnog odbora, donosi akt kojim bliže uređuje sadržaj programa i način polaganja i ocenjivanja ispita.

Izdavanje i obnavljanje licence

Član 11.

Zainteresovano lice dostavlja zahtev za izdavanje licence Ministarstvu zajedno sa dokazima o ispunjenosti uslova iz člana 9. ovog zakona, ugovorom o osiguranju od profesionalne odgovornosti iz člana 12. ovog zakona i dokazom o plaćenoj taksi za izdavanje licence.

Lice iz člana 9. stav 2. ovog zakona dužno je, za dobijanje licence, da dostavi sertifikat za obavljanje poslova procenitelja međunarodno priznate stručne organizacije za procenitelje, kao i potvrdu međunarodno priznate stručne organizacije za procenitelje da poseduje važeći sertifikat za obavljanje poslova procenitelja.

U roku od 30 dana od dana prijema urednog zahteva za izdavanje licence, Ministar donosi rešenje kojim se izdaje licenca ili se zahtev za izdavanje licence odbija.

Rešenje iz stava 3. ovog člana je konačno i protiv njega se može pokrenuti upravni spor, u skladu sa zakonom.

Licenca se izdaje na period od tri godine i obnavlja se na zahtev licenciranog procenitelja.

Zahtev za obnavljanje licence može se podneti najranije 90 dana, a najkasnije 30 dana pre isteka roka važenja licence.

Uz zahtev za obnavljanje licence, licencirani procenitelj dostavlja dokaz da je pohađao programe kontinuiranog profesionalnog usavršavanja u skladu sa članom 17. ovog zakona, ugovor o osiguranju od profesionalne odgovornosti iz člana 12. ovog zakona i dokaz o plaćenim taksama za obnavljanje licence.

U roku od 30 dana od dana prijema urednog i potpunog zahteva za obnavljanje licence, Ministar donosi rešenje kojim se obnavlja licenca ili se zahtev za obnavljanje licence odbija.

Rešenje iz stava 8. ovog člana je konačno i protiv njega se može pokrenuti upravni spor, u skladu sa zakonom.

Ako licencirani procenitelj ne podnese uredan i potpun zahtev za obnavljanje licence u roku utvrđenom stavom 6. ovog člana, licenca prestaje da važi istekom tri godine od dana izdavanja.

Ako se zahtev za obnavljanje licence podnese po isteku roka iz stava 6. ovog člana, smatraće se da je podnet zahtev za izdavanje nove licence.

U postupku izdavanja i obnavljanja licence potvrdu nadležnog organa o neosuđivanosti za krivična dela iz člana 9. stav 1. tačka 6) ovog zakona za licenciranog procenitelja pribavlja Ministarstvo u skladu sa odredbama Krivičnog zakonika.

Ministar donosi akt kojim bliže uređuje postupak izdavanja i obnavljanja licence.

Osiguranje od profesionalne odgovornosti

Član 12.

Pre izdavanja licence, odnosno podnošenja zahteva za obnavljanje licence, licencirani procenitelj je dužan da zaključi ugovor o osiguranju od profesionalne odgovornosti sa periodom važenja od najmanje tri godine i da primerak navedenog ugovora dostavi Ministarstvu uz dokumentaciju potrebnu za dobijanje, odnosno obnavljanje licence u skladu sa ovim zakonom.

Licencirani procenitelj je dužan da nakon izdavanja, odnosno obnavljanja licence, Ministarstvu najmanje jednom godišnje dostavlja važeću polisu osiguranja.

Licenciranom procenitelju koji ne izvršava obaveze predviđene stavom 2. ovog člana, Ministar oduzima licencu.

Godišnja suma osiguranja za ugovor o osiguranju od profesionalne odgovornosti iznosi najmanje 50.000 evra u dinarskoj protivvrednosti.

Obaveza članstva u Akreditovanom udruženju

Član 13.

Članstvo u Akreditovanom udruženju je obavezno za svakog licenciranog procenitelja.

Licencirani procenitelj je dužan da Akreditovanom udruženju podnese zahtev za prijem u članstvo i da u roku od 30 dana od dana prijema rešenja o izdavanju licence dostavi Ministarstvu dokaz o prijemu u članstvo.

Licencirani procenitelj kome prestane članstvo u Akreditovanom udruženju dužan je da u roku od 30 dana od dana prestanka članstva dostavi Ministarstvu dokaz o prijemu u članstvo drugog Akreditovanog udruženja.

Akreditovano udruženje je dužno da odmah, a najkasnije narednog radnog dana od dana prestanka članstva, dostavi Ministarstvu obaveštenje o prestanku članstva licenciranog procenitelja.

Licenciranom procenitelju koji ne postupi u skladu sa st. 2. i 3. ovog člana Ministar rešenjem oduzima licencu.

Akreditovano udruženje je dužno da omogući svakom licu, pod jednakim uslovima utvrđenim statutom, da postane član.

Lice koje smatra da mu je povređeno pravo iz stava 6. ovog člana može da podnese pritužbu Ministarstvu.

Oduzimanje licence

Član 14.

Ministar rešenjem oduzima licencu licenciranom procenitelju:

1) ako utvrdi da je rešenje o izdavanju licence izdato na osnovu netačnih, odnosno nepotpunih podataka;

2) na osnovu prijema predloga za izricanje mera, u skladu sa članom 39. ovog zakona;

3) ako licencirani procenitelj ne izvršava obaveze u pogledu osiguranja od profesionalne odgovornosti u skladu sa članom 12. ovog zakona;

4) ako licencirani procenitelj ne izvršava obaveze u pogledu članstva u Akreditovanom udruženju, u skladu sa članom 13. ovog zakona;

5) ako je u toku važenja licence pravosnažno osuđen za krivična dela koja ga čine nedostojnim za obavljanje poslova vršenja procena, i to za krivična dela protiv prava po osnovu rada, privrede, imovine, pravosuđa, javnog reda i mira, pravnog saobraćaja i službene dužnosti i za krivično delo finansiranja terorizma.

Rešenjem iz stava 1. ovog člana utvrđuje se i period u kome se licu kome se oduzima licenca ne može izdati nova licenca, a koji ne može biti kraći od jedne, niti duži od tri godine od dana donošenja tog rešenja.

Rešenje iz stava 1. ovog člana je konačno i protiv njega se može pokrenuti upravni spor, u skladu sa zakonom.

Ministar donosi akt kojim bliže uređuje postupak oduzimanja licence.

GLAVA IV

OBUKA I USAVRŠAVANJE

Stručna obuka

Član 15.

Kandidat za sticanje zvanja licencirani procenitelj je dužan da pre polaganja ispita pohađa stručnu obuku.

Stručnu obuku mogu da pohađaju lica koja ispunjavaju uslov iz člana 9. stav 1. tačka 1) ovog zakona.

Stručna obuka iz stava 1. ovog člana obuhvata naročito:

načela ekonomske teorije, praktičnih ekonomskih aspekata tržišta nepokretnosti i poslovanja i finansija;

osnove prometa nepokretnosti, energetike, zaštite životne sredine i prirodnih resursa i građevinarstva;

propise kojima se uređuju stvarnopravni odnosi, status, promet, poreske aspekte i druga pitanja od značaja za nepokretnosti, standarde struke, postupak procene vrednosti, postupak procene vrednosti u svrhe sprovođenja posebnih postupaka u skladu sa posebnim zakonom i standarde procene.

Potvrda o stručnoj obuci sadrži potvrdu da je polaznik pohađao obuku i da je uspešno prošao završnu proveru znanja nakon sprovedene obuke.

Organizator stručne obuke

Član 16.

Lice zainteresovano za sticanje statusa organizatora stručne obuke, u skladu sa ovim zakonom, dostavlja Ministarstvu zahtev za upis u imenik organizatora stručne obuke zajedno sa dokazima o ispunjavanju uslova propisanih aktom iz stava 5. ovog člana i dokazom o plaćenoj taksi.

Ministarstvo u roku od 15 dana od dana prijema urednog zahteva lica iz stava 1. ovog člana utvrđuje ispunjenost uslova propisanih aktom iz stava 5. ovog člana, a Ministar donosi rešenje kojim potvrđuje da je navedeno lice ispunilo uslove za upis u imenik, ili utvrđuje da nije ispunilo te uslove.

Ministar rešenjem briše iz imenika organizatora stručne obuke, za koga se proverom u skladu sa članom 23. stav 1. tačka 5) ovog zakona, utvrdi da je prestao da ispunjava propisane uslove.

Rešenje iz st. 2. i 3. ovog člana je konačno i protiv njega se može pokrenuti upravni spor, u skladu sa zakonom.

Ministar, na predlog Stručnog odbora, donosi akt kojim propisuje sadržaj i obim programa stručne obuke, kao i način na koji organizator stručne obuke dokazuje da ispunjava uslove za sprovođenje stručne obuke.

Kontinuirano profesionalno usavršavanje

Član 17.

Licencirani procenitelj je dužan da se kontinuirano profesionalno usavršava u cilju održavanja i unapređenja znanja, profesionalnih veština i profesionalnih vrednosti.

Kontinuirano profesionalno usavršavanje obuhvata naročito teme i oblasti iz člana 15. stav 3. ovog zakona.

Polaznicima programa kontinuiranog profesionalnog usavršavanja organizator izdaje potvrdu o pohađanju usavršavanja koja sadrži temu, oblast i broj časova usavršavanja.

Organizator kontinuiranog profesionalnog usavršavanja

Član 18.

Lice zainteresovano za sticanje statusa organizatora kontinuiranog profesionalnog usavršavanja, u skladu sa ovim zakonom, dostavlja Ministarstvu zahtev za upis u imenik organizatora kontinuiranog profesionalnog usavršavanja zajedno sa dokazima o ispunjavanju uslova propisanih aktom iz stava 5. ovog člana i dokazom o plaćenoj taksi.

Ministarstvo u roku od 15 dana od dana prijema urednog zahteva lica iz stava 1. ovog člana utvrđuje ispunjenost uslova propisanih aktom iz stava 5. ovog člana, a Ministar donosi rešenje kojim potvrđuje da je navedeno lice ispunilo uslove za upis u imenik, ili utvrđuje da nije ispunilo te uslove.

Ministar rešenjem briše iz imenika organizatora kontinuiranog profesionalnog usavršavanja, za koga se proverom u skladu sa članom 23. stav 1. tačka 5) ovog zakona, utvrdi da je prestao da ispunjava propisane uslove.

Rešenje iz st. 2. i 3. ovog člana je konačno i protiv njega se može pokrenuti upravni spor, u skladu sa zakonom.

Ministar, na predlog Stručnog odbora, donosi akt kojim propisuje godišnji program kontinuiranog profesionalnog usavršavanja u skladu sa potrebama struke licenciranih procenitelja i njenog razvoja, broj časova kontinuiranog profesionalnog usavršavanja, kao i način na koji organizator kontinuiranog profesionalnog usavršavanja dokazuje da ispunjava uslove za sprovođenje kontinuiranog profesionalnog usavršavanja.

GLAVA V

STRUČNI ODBOR

Osnivanje Stručnog odbora

Član 19.

Ministar svojim aktom osniva Stručni odbor, sprovodi postupak javnog konkursa iz stava 3. tačka 3) ovog člana i imenuje i razrešava njegove članove.

Stručni odbor ima devet članova, uključujući predsednika, kojeg na prvoj sednici članovi Stručnog odbora biraju većinom od ukupnog broja glasova.

Članovi Stručnog odbora imenuju se na sledeći način:

dva člana na predlog Ministarstva;

jedan član na predlog Narodne banke Srbije;

šest članova na osnovu sprovedenog javnog konkursa.

Administrativno-tehničku podršku Stručnom odboru pruža Ministarstvo.

Članovi Stručnog odbora imenuju se na period od tri godine, sa mogućnošću ponovnog imenovanja.

Uslovi za imenovanje člana Stručnog odbora

Član 20.

Za člana Stručnog odbora može biti imenovano lice koje ispunjava sledeće uslove:

poseduje važeću licencu za vršenje procene vrednosti nepokretnosti, u skladu sa ovim zakonom;

ima najmanje 10 godina radnog iskustva stečenog obavljanjem poslova vršenja procene vrednosti nepokretnosti u Republici Srbiji ili inostranstvu;

nije osuđivano za krivična dela koja ga čine nedostojnim za članstvo u Stručnom odboru.

Izuzetno od stava 1. tač. 1) i 2) ovog člana, za članove Stručnog odbora koji se imenuju na predlog Ministarstva i Narodne banke Srbije, u skladu sa članom 19. stav 3. tač. 1) i 2) ovog zakona, mogu biti imenovana i lica koja imaju najmanje pet godina radnog iskustva u organima uprave, organima i organizacijama čiji je osnivač Republika Srbija, ili Narodnoj banci Srbije, i to na poslovima koji se odnose na tržište nepokretnosti, procenu vrednosti nepokretnosti i praćenje i analizu podataka u vezi sa ovim procenama i nepokretnostima.

Zabrana imenovanja za člana Stručnog odbora

Član 21.

Za člana Stručnog odbora ne može biti imenovano lice:

kome je izrečena mera bezbednosti zabrane vršenja poziva, delatnosti i dužnosti propisana Krivičnim zakonikom;

koje obavlja funkciju člana uprave Akreditovanog udruženja, u smislu ovog zakona;

koje obavlja druge poslove koji bi mogli uticati na njegovu samostalnost, nepristrasnost i javni ugled, odnosno ugled Stručnog odbora.

Prestanak funkcije člana Stručnog odbora

Član 22.

Članu Stručnog odbora funkcija prestaje istekom perioda na koji je imenovan, ako to sam zatraži, ispunjenjem uslova za penziju ili u slučaju razrešenja.

Članu Stručnog odbora funkcija prestaje nakon isteka 30 dana od dana kada je Ministarstvu podneo zahtev za prestanak funkcije.

Ministar razrešava člana Stručnog odbora:

koji je osuđen za krivično delo na bezuslovnu kaznu zatvora od najmanje šest meseci ili za krivično delo koje ga čini nedostojnim za vršenje funkcije člana Stručnog odbora, i to za krivična dela protiv prava po osnovu rada, privrede, imovine, pravosuđa, javnog reda i mira, pravnog saobraćaja i službene dužnosti i za krivično delo finansiranja terorizma;

koji nestručno ili nesavesno vrši funkciju člana Stručnog odbora;

za koga se na osnovu nalaza i mišljenja nadležne zdravstvene ustanove utvrdi da je zbog zdravstvenog stanja trajno izgubio radnu sposobnost ili je privremeno nesposoban za vršenje funkcije člana Stručnog odbora u trajanju dužem od šest meseci;

za koga se utvrdi da nije ispunio uslove za imenovanje iz člana 20. ovog zakona;

kome je oduzeta licenca, u skladu sa ovim zakonom.

Ministar razrešava člana Stručnog odbora na inicijativu Stručnog odbora ili na sopstvenu inicijativu.

Poslovi Stručnog odbora

Član 23.

Stručni odbor obavlja sledeće poslove:

predlaže Nacionalne standarde i kodeks etike, kao i izmene i dopune navedenih akata;

predlaže sadržaj programa ispita, sprovodi ispite i ocenjuje kandidate;

predlaže sadržaj i obim programa stručne obuke, kao i način na koji organizator stručne obuke dokazuje da ispunjava uslove za sprovođenje stručne obuke;

predlaže godišnji program kontinuiranog profesionalnog usavršavanja u skladu sa potrebama struke licenciranih procenitelja i njenog razvoja, broj časova kontinuiranog profesionalnog usavršavanja, kao i način na koji organizator kontinuiranog profesionalnog usavršavanja dokazuje da ispunjava uslove za sprovođenje kontinuiranog profesionalnog usavršavanja;

vrši proveru da li organizatori stručne obuke i organizatori kontinuiranog profesionalnog usavršavanja ispunjavaju uslove propisane ovim zakonom i podzakonskim aktima, prikuplja podatke od organizatora stručne obuke i kontinuiranog profesionalnog usavršavanja i jednom godišnje, a po zahtevu Ministarstva ili ukazanoj potrebi i češće, dostavlja Ministarstvu izveštaj o izvršenim proverama;

daje mišljenje na interna akta Akreditovanih udruženja;

daje mišljenje Ministarstvu na predlog Akreditovanog udruženja za izricanje mera licenciranom procenitelju;

dostavlja Ministarstvu godišnji izveštaj o svom radu.

Na zahtev Ministarstva, Stručni odbor je dužan da dostavi i druge tražene podatke i mišljenja.

Odlučivanje i kvorum

Član 24.

Stručni odbor odlučuje na sednicama, koje vodi predsednik ili član koga on ovlasti.

Kvorum čini većina članova Stručnog odbora, od kojih su najmanje tri člana imenovana u skladu sa članom 19. stav 3. tačka 3) ovog zakona.

Stručni odbor odlučuje većinom glasova svih članova, uključujući predsednika.

Članovi Stručnog odbora dužni su da obaveste Stručni odbor o svim okolnostima koje mogu da ukažu na postojanje sukoba interesa prilikom odlučivanja o konkretnom pitanju.

Stručni odbor donosi poslovnik o svom radu, uz prethodnu saglasnost Ministarstva.

Princip rada

Član 25.

Članovi Stručnog odbora dužni su da u vršenju svoje dužnosti postupaju stručno, savesno i nepristrasno.

Članovi Stručnog odbora pri donošenju odluka ne mogu dovesti u pitanje svoju samostalnost, kao ni samostalnost Stručnog odbora.

Zabranjeno je svakom licu, organu ili organizaciji da preduzima bilo koju radnju kojom utiče na samostalnost u radu i odlučivanju Stručnog odbora ili bilo kog njegovog člana.

Obaveza čuvanja poslovne tajne

Član 26.

Članovi Stručnog odbora dužni su da čuvaju kao poverljive sve podatke koje su pribavili u obavljanju poslova u skladu sa ovim zakonom, osim podataka koji su dostupni javnosti.

Podaci iz stava 1. ovog člana, osim podataka koji su dostupni javnosti, smatraju se poslovnom tajnom.

Stručni odbor može da učini dostupnim podatke iz stava 2. ovog člana u skladu sa zakonom.

Odredba stava 1. ovog člana odnosi se i na druga lica kojima su prilikom rada u Stručnom odboru bili dostupni poverljivi podaci.

Sredstva za obavljanje poslova Stručnog odbora

Član 27.

Sredstva za obavljanje poslova Stručnog odbora iz ovog zakona obezbeđuju se iz budžeta Republike Srbije.

Visinu naknade za rad članova Stručnog odbora određuje Ministar.

Nadzor nad radom Stručnog odbora

Član 28.

Nadzor nad radom Stručnog odbora i aktima koje on donosi vrši Ministarstvo.

Ako Ministarstvo utvrdi da se aktivnosti Stručnog odbora iz stava 1. ovog člana ne vrše u skladu sa ovim zakonom, naložiće da se utvrđene nepravilnosti otklone u određenom roku.

GLAVA VI

UDRUŽENJA PROCENITELJA

Profesionalno udruženje

Član 29.

Profesionalno udruženje procenitelja (u daljem tekstu: profesionalno udruženje) jeste dobrovoljna, nevladina i nedobitna organizacija osnovana u skladu sa odredbama zakona kojim se uređuju udruženja, radi unapređenja i promovisanja profesije procenitelja.

Uslovi za akreditaciju profesionalnog udruženja

Član 30.

Profesionalno udruženje podnosi Ministarstvu zahtev za akreditaciju, uz dostavljanje dokaza o ispunjavanju sledećih uslova:

da ima najmanje 25 registrovanih članova koji su licencirani procenitelji;

da ima organizacionu, upravljačku i tehničku strukturu koja omogućava prijem i evidenciju članova, unapređenje profesije, kao i proveru i sankcionisanje povreda Nacionalnih standarda i kodeksa etike;

da ispunjava uslove za organizatora kontinuiranog profesionalnog usavršavanja propisane aktom iz člana 18. stav 5. ovog zakona;

da je formiralo Komisiju, čiji su članovi najmanje tri licencirana procenitelja sa najmanje pet godina radnog iskustva na poslovima vršenja procena, i uredilo način rada Disciplinske komisije za potrebe vođenja disciplinskih postupaka;

da je donelo interna akta kojima su propisani adekvatni mehanizmi zaštite članova udruženja u okviru disciplinskog postupka;

da je donelo interni akt kojim su propisani iznosi koje na ime članarina i drugih naknada naplaćuje članovima;

da je platilo taksu za dobijanje statusa Akreditovanog udruženja.

Ispunjenost uslova iz stava 1. ovog člana profesionalno udruženje dokazuje izvodom iz registra članova udruženja, dostavljanjem statuta i drugih internih akata udruženja, kao i dokaza o uplatu takse iz stava 1. tačka 7) ovog člana.

Akreditacija profesionalnog udruženja

Član 31.

Po zahtevu za akreditaciju profesionalnog udruženja, a na osnovu prethodno pribavljenog mišljenja Stručnog odbora, Ministar donosi rešenje kojim potvrđuje da je profesionalno udruženje ispunilo uslove za akreditaciju, ili utvrđuje da profesionalno udruženje nije ispunilo te uslove.

Rešenje iz stava 1. ovog člana je konačno i protiv njega se može pokrenuti upravni spor, u skladu sa zakonom.

Akreditovano udruženje je dužno da obavesti Ministarstvo o svakoj promeni vezanoj za ispunjavanje uslova za akreditaciju u roku od 30 dana od dana nastupanja promene.

Akreditaciju udruženja Ministar može ukinuti u slučajevima kada Akreditovano udruženje prestane da ispunjava propisane uslove, odnosno u drugim slučajevima propisanim ovim zakonom.

Ministarstvo bez odlaganja vrši promenu upisa, odnosno brisanje u imeniku akreditovanih udruženja.

Profesionalno udruženje stiče akreditaciju danom upisa u imenik akreditovanih udruženja.

Broj Akreditovanih udruženja nije ograničen.

Poslovi Akreditovanog udruženja

Član 32.

Akreditovano udruženje obavlja sledeće poslove:

sprovodi stručnu obuku, ukoliko ispuni uslove propisane aktom iz člana 16. ovog zakona;

sprovodi program kontinuiranog profesionalnog usavršavanja, u skladu sa članom 17. ovog zakona;

proverava usaglašenost rada licenciranog procenitelja sa Nacionalnim standardima i kodeksom etike.

obavlja druge poslove vezane za razvoj profesije licenciranih procenitelja u skladu sa ovim zakonom, podzakonskim aktima i internim aktima Akreditovanih udruženja.

Članarina Akreditovanog udruženja

Član 33.

Akreditovano udruženje od svojih članova naplaćuje članarinu.

Ministar, na predlog Stručnog odbora, donosi akt kojim propisuje iznos obavezne članarine koju Akreditovano udruženje naplaćuje svojim članovima.

Nadzor nad radom Akreditovanog udruženja

Član 34.

Nadzor nad radom Akreditovanog udruženja sprovodi Ministarstvo godišnjom proverom ispunjenosti uslova iz člana 30. stav 1. ovog zakona, uvidom u godišnji izveštaj Akreditovanog udruženja iz člana 35. stav 6. ovog zakona i prikupljanjem potrebnih informacija i obaveštenja radi utvrđivanja svih činjenica od značaja za nadzor nad radom Akreditovanog udruženja.

Ako u postupku nadzora nad radom Akreditovanog udruženja utvrdi da je došlo do nepravilnosti koje su neznatne i lako otklonjive ili lakše, Ministar donosi rešenje kojim nalaže Akreditovanom udruženju da u roku određenom tim rešenjem takve nepravilnosti otkloni, kao i da dostavi Ministarstvu izveštaj sa dokazima o otklonjenim nepravilnostima.

Ako u postupku nadzora nad radom Akreditovanog udruženja utvrdi da je došlo do nepravilnosti koje su teže, ili ako Akreditovano udruženje nije postupilo po prethodno donetom rešenju o otklanjanju nepravilnosti u skladu sa stavom 2. ovog člana, Ministar donosi rešenje kojim ukida akreditaciju profesionalnog udruženja.

Na pitanja koja nisu posebno uređena ovim zakonom, shodno se primenjuje zakon kojim se uređuju udruženja.

GLAVA VII

NADZOR NAD RADOM LICENCIRANOG PROCENITELJA

Provera rada licenciranog procenitelja

Član 35.

Proveru usaglašenosti rada licenciranog procenitelja sa Nacionalnim standardima i kodeksom etike Akreditovano udruženje vrši u skladu sa odredbama ovog zakona i odgovarajućim internim aktima Akreditovanog udruženja.

U postupku provere rada licenciranog procenitelja Akreditovano udruženje proverava da li on postupa u skladu sa odredbama ovog zakona, Nacionalnim standardima i kodeksa etike, kao i drugim propisima kojima se uređuje rad procenitelja.

Licencirani procenitelj nad kojim se vrši provera rada dužan je da:

omogući Akreditovanom udruženju uvid u izveštaje o proceni i drugu relevantnu dokumentaciju;

omogući nesmetanu proveru rada;

sarađuje sa ovlašćenim licima Akreditovanog udruženja u postupku vršenja provere.

Nepostupanje u skladu sa stavom 3. ovog člana smatra se težom nepravilnošću u radu licenciranog procenitelja.

Akreditovano udruženje dužno je da proveru rada vrši na objektivan način, na principima javnog i nepristrasnog postupanja.

Akreditovano udruženje dostavlja Ministarstvu godišnji izveštaj o obavljenim proverama usaglašenosti rada licenciranih procenitelja sa Nacionalnim standardima i kodeksom etike.

Na zahtev Ministarstva, Akreditovano udruženje dostavlja i vanredni izveštaj o obavljenim proverama usaglašenosti rada licenciranih procenitelja sa Nacionalnim standardima i kodeksom etike.

Sprovođenje provere rada licenciranog procenitelja

Član 36.

Akreditovano udruženje vrši prvu proveru rada licenciranog procenitelja u roku koji nije kraći od 12, niti duži od 18 meseci od datuma sticanja licence.

Svaku narednu proveru rada licenciranog procenitelja Akreditovano udruženje vrši najmanje jednom u tri godine od dana okončanja prethodne provere.

Akreditovano udruženje vrši vanrednu proveru rada licenciranog procenitelja na osnovu inicijative Ministarstva, pritužbi zainteresovanih strana ili u slučaju saznanja da je provera rada neophodna.

Proveru rada licenciranog procenitelja sprovodi Komisija na osnovu pregleda dostavljenih izveštaja o proceni i ostale dokumentacije, prema metodologiji i standardima određenim aktima Akreditovanog udruženja.

Vanredna provera rada licenciranog procenitelja iz stava 3. ovog člana vrši se na način iz stava 4. ovog člana, a može da se vrši i izlaskom na teren, ili na drugi odgovarajući način u zavisnosti od okolnosti konkretnog slučaja.

Ako Komisija na osnovu izvršene provere rada ustanovi da je licencirani procenitelj učinio neznatnu i lako otklonjivu nepravilnost, naložiće mu otklanjanje uočene nepravilnosti i odrediti rok u kome je dužan da dostavi dokaz da je nepravilnost otklonio.

Ako Komisija na osnovu izvršene provere rada ustanovi da je licencirani procenitelj povredio Nacionalne standarde i kodeks etike, iniciraće sprovođenje disciplinskog postupka pred Disciplinskom komisijom Akreditovanog udruženja.

Izveštaj Komisije sadrži opis utvrđenih nesaglasnosti sa Nacionalnim standardima i kodeksom etike, navode o činjenicama i dokazima za iznete tvrdnje, predlog za izvođenje dokaza tokom disciplinskog postupka, kao i prateću dokumentaciju.

Disciplinska komisija Akreditovanog udruženja

Član 37.

Akreditovano udruženje za potrebe vođenja disciplinskih postupaka formira Disciplinsku komisiju.

Disciplinsku komisiju čine najmanje tri člana Akreditovanog udruženja imenovana na period od dve godine.

U slučaju da složenost postupka to nalaže, Akreditovano udruženje može angažovati i dodatne spoljne stručne saradnike za učešće u sprovođenju disciplinskog postupka.

Bliži uslovi u pogledu sastava i rada Disciplinske komisije uređuju se aktima Akreditovanog udruženja.

Disciplinski postupak

Član 38.

Akreditovano udruženje inicira i sprovodi disciplinski postupak na osnovu izveštaja i predloga Komisije, kao i na osnovu pritužbi zainteresovanih lica koje ispunjavaju uslove za pokretanje postupka.

Zainteresovana lica Akreditovanom udruženju podnose pritužbe na rad licenciranog procenitelja zbog kršenja Nacionalnih standarda i kodeksa etike.

Akreditovano udruženje neće postupati po pritužbama koje su nepotpune, nejasne i ne sadrže osnovne elemente kojima se potkrepljuju navodi iz pritužbe, a podnosioca će izvestiti o razlozima za nepostupanje.

Licencirani procenitelj će odmah biti obavešten o razlozima za pokretanje disciplinskog postupka, upoznat sa predmetom i biće mu omogućeno da tokom disciplinskog postupka pruža objašnjenja i dokaze za svoje navode.

Kada Disciplinska komisija utvrdi da nisu postojale nepravilnosti u radu licenciranog procenitelja, sačiniće o tome izveštaj koji će dostaviti podnosiocu pritužbe, licenciranom procenitelju i nadležnom organu Akreditovanog udruženja.

Kada Disciplinska komisija utvrdi da su postojale nepravilnosti u radu licenciranog procenitelja, sačiniće izveštaj o povredama Nacionalnih standarda i kodeksa etike sa predlogom za izricanje mera u skladu sa ovim zakonom.

Disciplinska komisija o izveštaju odlučuje većinom glasova svih članova.

Izveštaj Disciplinske komisije iz stava 6. ovog člana dostavlja se podnosiocu pritužbe, Ministarstvu, licenciranom procenitelju i nadležnom organu Akreditovanog udruženja.

Nepravilnosti i mere

Član 39.

Nepravilnosti u radu licenciranog procenitelja mogu biti lakše ili teže.

Mere koje se mogu izreći na osnovu sprovedenog disciplinskog postupka, su:

U slučaju lakše nepravilnosti:

javna opomena,

javna opomena i novčana kazna u iznosu od 20.000 do 100.000 dinara;

U slučaju teže nepravilnosti:

javna opomena i novčana kazna u iznosu od 150.000 do 500.000 dinara,

oduzimanje licence.

Višestruko ponavljanje lakših nepravilnosti smatra se težom nepravilnošću.

Mera nalaganja otklanjanja nepravilnosti može se izreći uz bilo koju od mera iz stava 2. ovog člana.

Akreditovano udruženje nakon sprovedenog postupka celokupan predmet zajedno sa predlogom za izricanje mera dostavlja Ministarstvu.

Ministar, po prethodno pribavljenom mišljenju Stručnog odbora, izriče meru javne opomene, javne opomene i novčane kazne, odnosno oduzimanja licence rešenjem koje je konačno i protiv koga se može pokrenuti upravni spor.

Rešenje o izricanju mere iz stava 6. ovog člana Ministarstvo dostavlja licenciranom procenitelju i Akreditovanom udruženju narednog dana od dana kada to rešenje postane konačno, a meru izrečenu rešenjem bez odlaganja upisuje u imenik licenciranih procenitelja.

Mera javne opomene i javne opomene i novčane kazne izrečena rešenjem iz stava 6. ovog člana briše se iz imenika licenciranih procenitelja po isteku 18 meseci od dana upisa u imenik, pod uslovom da licencirani procenitelj u navedenom roku ne učini novu nepravilnost.

Na predlog Stručnog odbora, Ministar donosi akt kojim bliže uređuje kriterijume za određivanje lakših i težih nepravilnosti.

GLAVA VIII

TAKSE I IMENICI

Takse

Član 40.

Ministar donosi akt kojim propisuje vrstu, visinu i način plaćanja taksi za:

polaganje ispita;

izdavanje i obnavljanje licence;

dobijanje i godišnje održavanje statusa Akreditovanog udruženja;

upis u imenik organizatora stručne obuke;

upis u imenik organizatora kontinuiranog profesionalnog usavršavanja.

Sredstva ostvarena od taksi iz stava 1. ovog člana prihod su budžeta Republike Srbije.

Imenici

Član 41.

Ministarstvo vodi:

imenik licenciranih procenitelja;

imenik Akreditovanih udruženja;

imenik organizatora stručne obuke;

imenik organizatora kontinuiranog profesionalnog usavršavanja.

Imenici iz stava 1. ovog člana su javni, objavljuju se i bez odlaganja ažuriraju na internet stranici Ministarstva.

Imenik licenciranih procenitelja

Član 42.

Imenik licenciranih procenitelja sadrži sledeće podatke za svakog licenciranog procenitelja, i to:

ime i prezime;

broj i datum izdavanja licence;

adresu i kontakt telefon, uz prethodno pribavljeni pristanak licenciranog procenitelja;

podatke u vezi sa članstvom u Akreditovanom udruženju (naziv Akreditovanog udruženja, datum učlanjenja, datum prestanka članstva i ostale podatke bitne za članstvo);

izrečene disciplinske mere: javna opomena, novčana kazna i oduzimanje licence.

Pravo da vrši procene licencirani procenitelj gubi danom upisa datuma prestanka članstva u Akreditovanom udruženju u imenik iz stava 1. ovog člana, odnosno brisanjem iz tog imenika u slučajevima predviđenim ovim zakonom.

Imenik Akreditovanih udruženja

Član 43.

Imenik Akreditovanih udruženja sadrži sledeće podatke za svako Akreditovano udruženje, i to:

naziv;

broj i datum izdavanja akreditacije;

sedište i adresu;

oblast ostvarivanja ciljeva;

ime i prezime lica ovlašćenog za zastupanje;

članstvo u savezu ili drugoj asocijaciji u zemlji i inostranstvu;

broj i datum rešenja o upisu u registar udruženja Agencije za privredne registre.

Imenik organizatora stručne obuke

Član 44.

Imenik organizatora stručne obuke sadrži sledeće podatke za svakog organizatora stručne obuke, i to:

naziv;

broj rešenja i datum upisa u imenik;

sedište i adresu;

ime i prezime lica ovlašćenog za zastupanje.

Imenik organizatora kontinuiranog profesionalnog usavršavanja

Član 45.

Imenik organizatora kontinuiranog profesionalnog usavršavanja sadrži sledeće podatke za svakog organizatora kontinuiranog profesionalnog usavršavanja, i to:

naziv;

broj rešenja i datum upisa u imenik;

sedište i adresu;

ime i prezime lica ovlašćenog za zastupanje;

teme i oblasti iz člana 17. stav 2. ovog zakona za koje organizator kontinuiranog profesionalnog usavršavanja organizuje kontinuirano profesionalno usavršavanje.

GLAVA IX

PRELAZNE I ZAVRŠNE ODREDBE

Rok za imenovanje članova Stručnog odbora

Član 46.

Ministar će u roku od 90 dana od dana stupanja na snagu ovog zakona osnovati Stručni odbor i imenovati njegove članove.

Pri prvom imenovanju članova Stručnog odbora, u skladu sa ovim zakonom, članovi koji se predlažu u skladu sa članom 19. stav 3. tač. 1) i 2) ovog zakona imenuju se na period od pet godina, tri člana koji se predlažu u skladu sa članom 19. stav 3. tačka 3) ovog zakona na period od četiri godine, a preostala tri člana se imenuju na period od tri godine.

Izuzetno od odredbe člana 20. stav 1. tačka 1) ovog zakona, u periodu od pet godina od dana stupanja na snagu ovog zakona, za člana Stručnog odbora može biti imenovano i lice koje poseduje važeći sertifikat za obavljanje poslova procenitelja međunarodno priznate stručne organizacije za procenitelje.

Rok za donošenje podzakonskih akata

Član 47.

Ministar je dužan da u roku od 90 dana od dana stupanja na snagu ovog zakona donese podzakonska akta iz čl. 11, 14, 19, 27. i 40. ovog zakona.

Ministar je dužan da u roku od 150 dana od dana stupanja na snagu ovog zakona donese podzakonska akta iz čl. 2, 10, 16, 18, 33. i 39. ovog zakona.

Stručna zvanja i licence

Član 48.

Lica koja su do dana stupanja na snagu ovog zakona vršila procenu vrednosti nepokretnosti kao sudski veštaci odgovarajuće struke u skladu sa odredbama Zakona o sudskim veštacima („Službeni glasnik RS”, broj 44/10) mogu nastaviti da vrše procenu vrednosti nepokretnosti u smislu ovog zakona, najdalje do isteka roka od 18 meseci od dana stupanja na snagu ovog zakona.

Nakon isteka roka iz stava 1. ovog člana, lica iz stava 1. ovog člana mogu nastaviti sa vršenjem procene vrednosti nepokretnosti u skladu sa ovim zakonom pod uslovom da steknu licencu iz člana 9. ovog zakona.

Izuzetno od stava 2. ovog člana, lica koja su na dan 31. decembra 2015. godine posedovala naučno zvanje doktora nauka i bila upisana u registar sudskih veštaka odgovarajuće struke Ministarstva pravde u skladu sa odredbama Zakona o sudskim veštacima sa registrovanom užom specijalnošću: „procena građevinske vrednosti objekata, procena nekretnina, procena vrednosti nepokretnosti ili procena vrednosti imovine”, mogu u roku od 90 dana od dana početka primene ovog zakona, uz obavezno prilaganje odgovarajućih dokaza, podneti zahtev za izdavanje licence, a bez prilaganja dokaza o ispunjenosti uslova iz člana 9. stav 1. tač. 2) – 4) ovog zakona.

Rezidenti Republike Srbije koji na dan stupanja na snagu ovog zakona poseduju važeći sertifikat za obavljanje poslova procenitelja međunarodno priznate stručne organizacije za procenitelje mogu, u roku od 90 dana od dana početka primene ovog zakona, podneti zahtev za izdavanje licence bez prilaganja dokaza o ispunjenosti uslova iz člana 9. stav 3. ovog zakona.

Izuzetno od odredbe člana 13. stav 2. ovog zakona, procenitelji koji licencu steknu tokom prve godine primene ovog zakona, dužni su da ispune obavezu u pogledu članstva u jednom od Akreditovanih udruženja u roku od jedne godine od dana početka primene ovog zakona.

Prelazni uslov za akreditaciju udruženja

Član 49.

Izuzetno od odredbe člana 30. stav 1. tačka 1) ovog zakona, u roku od 18 meseci od dana početka primene ovog zakona, profesionalno udruženje uz zahtev za akreditaciju dostavlja dokaz da ima najmanje 15 članova koji su licencirani procenitelji.

Akreditovano udruženje je dužno da u roku od 30 dana od dana isteka roka iz stava 1. ovog člana dostavi Ministarstvu dokaz o ispunjenosti uslova iz člana 30. stav 1. tačka 1) ovog zakona.

Završna odredba

Član 50.

Ovaj zakon stupa na snagu osmog dana od dana objavljivanja u „Službenom glasniku Republike Srbije”, a primenjuje se po isteku 150 dana od dana stupanja na snagu ovog zakona.

O B R A Z L O Ž E NJ E

OSNOV ZA DONOŠENJE ZAKONA

Ustavni osnov za donošenje ovog zakona sadržan je u odredbama člana 97. stav 1. tač. 6), 11) i 17) Ustava Republike Srbije, prema kojima Republika, pored ostalog, uređuje i obezbeđuje pravni položaj privrednih subjekata, kontrolu zakonitosti raspolaganja sredstvima pravnih lica i druge ekonomske odnose od opšteg interesa za Republiku.

RAZLOZI ZA DONOŠENJE ZAKONA

U Republici Srbiji ne postoji nijedan zakon, ili propis kojim se uređuje profesija procenitelja vrednosti nepokretnosti.

Osnovni razlozi koji su opredelili predlagača da pristupi izradi ovog zakona su sledeći:

Usklađivanje sa zahtevom EU Direktive o hipotekarnim kreditima. Srbija je u januaru 2015. godine počela pregovore o pristupanju Evropskoj uniji, što podrazumeva uspešno zatvaranje svih 35 pojedinačnih poglavlja o kojima se pregovara. Poglavlje 9 (Finansijske usluge) obuhvata poštovanje Direktive 2014/17/EU o ugovorima o potrošačkim kreditima koji se odnose na stambene nepokretnosti i o izmeni direktiva 2008/48/EZ i 2013/36/EU i Uredbe (EU) br. 1093/2010 (u daljem tekstu: Direktiva o hipotekarnim kreditima).

Direktivom o hipotekarnim kreditima se jasno utvrđuje odgovornost svake države da izradi pouzdane nacionalne standarde i da obezbedi stručnost i odgovarajuće obrazovanje procenitelja. Ova direktiva je rezultat napora Evropske komisije da stvori unificirana pravila vezano za tržište nekretnina, imajući u vidu poslednju finansijsku krizu i gubitak poverenja u finansijski sektor.

Održavanje finansijske stabilnosti i izbegavanje sistemskog rizika. Tačnost procene vrednosti nepokretne imovine predstavlja značajan element finansijske stabilnosti bankarskog sistema. Banke su neposredno izložene riziku promene vrednosti imovine koja služi kao osnovni oblik obezbeđenja plasmana banaka u Republici Srbiji. Neprecizna procena vrednosti kolaterala može da dovede do moralnog hazarda pri proceni vrednosti, tendencije da se kolateral preceni, ali i do nastanka ozbiljnog sistemskog rizika. Precenjen kolateral dovodi do većeg gubitka u slučaju docnje klijenta. Do takvog većeg gubitka dolazi u situaciji nižih rezervacija za procenjene gubitke i stepena kapitalizacije banke nižeg od potrebnog nego što bi to bio slučaj da je vrednost kolaterala procenjena tačno. Time se povećava rizik sa kojim se suočava banka, sistemski rizik i potencijalni fiskalni trošak u slučaju „spasavanja” banaka.

Iako je bankarski sektor u Republici Srbiji visoko kapitalizovan, visok nivo problematičnih kredita negativno se odražava na bilanse banaka i predstavlja glavni problem u bankarskom sektoru. Pokazalo se da je nedovoljno regulisana oblast procene vrednosti kolaterala (naročito nepokretnosti) uslovila, u velikom broju slučajeva, precenjivanje vrednosti i znatne razlike u vrednosti kolaterala u postupku izvršenja hipoteka. Najveći problemi ustanovljeni su kod procene vrednosti nepokretnosti, te je zbog toga potrebno unaprediti regulativu koja se odnosi na procenitelje vrednosti nepokretnosti sa ciljem jačanja stručnosti, kredibiliteta i integriteta profesije.

Pored navedenog, akumuliranje problematičnih kredita u bilansima banaka negativno utiče na kreditnu aktivnost banaka, a samim tim i na privrednu aktivnost, pre svega zbog smanjenja dostupnosti potencijalnih izvora finansiranja, kako za privredna društva, tako i za stanovništvo.

Poboljšanje pristupa finansijama i povećan razvoj privredne aktivnosti. Analiza stanja u oblasti pristupa izvorima finansiranja koju je sproveo USAID BEP ukazuju na to da je potrebno unaprediti usluge procene vrednosti nepokretne imovine u Srbiji. Uočljiv je nedostatak strukovnih standarda za procenu vrednosti nepokretnosti, što doprinosi prekomernoj kolateralizaciji i onemogućava malim i srednjim preduzećima (u daljem tekstu: MSP) da se zaduže čak i kada poseduju imovinu koja može da posluži kao obezbeđenje. Tako oko 65 odsto MSP u Srbiji smatra da visina sredstava obezbeđenja kredita ne odgovara njihovim potrebama, a skoro 50 odsto MSP navodi da im nije jednostavno da ispune zahteve banaka u pogledu sredstava obezbeđenja.

Sa druge strane, nepouzdana procena vrednosti sredstava obezbeđenja dovodi banku u situaciju da ne može realno da obračuna iznos gubitka u slučaju docnje. Kao posledica svega navedenog:

banka neprecizno procenjenu vrednost kolaterala prepoznaje kao neprihvatljiv rizik. U pogledu sposobnosti banke da apsorbuje kreditni rizik, nepouzdana procena vrednosti sredstva obezbeđenja banci ne može da posluži za sniženje kreditnog rizika, jer banka možda neće biti u stanju da realno obračuna iznos gubitka u slučaju docnje zajmoprimca. Kod takve procene kreditnog rizika često se dešava da kreditni rejting potencijalnog zajmoprimca bude procenjen kao neprihvatljiv, te da traženi kredit ne bude odobren. Ovo ima posredan uticaj na otežan pristup izvorima finansiranja i rast privredne aktivnosti.

banka prihvata klijente, ali uz niži kreditni rejting i odobrava kredite uz više kamatne stope. Više kamatne stope odbijaju potencijalne klijente, čime se ograničava pristup izvorima finansiranja. Osim toga, više kamatne stope, kada ih klijenti prihvate (nemajući kud) čine te klijente potencijalno nekonkurentnim i, shodno, povećavaju i verovatnoću da će ti krediti postati nenaplativi. Time se potencijalno smanjuje BDP, a istovremeno povećava rizik sa kojima se suočavaju banke i finansijski sistem u celini. Ovakva situacija može da predstavlja opasnost i po stabilnost javnih finansija ako se dođe u situaciju da se novac poreskih obveznika mora koristiti u svrhu rešavanja problema bankarskog sistema.

banka može odobriti kredit, ali uz konzervativniji loan-to-value (LTV) racio (odnos iznosa kredita prema procenjenoj vrednosti nepokretnosti koja se daje kao kolateral). Banka tako ostvaruje prekomernu kolateralizaciju kao dobro poznat metod smanjenja izloženosti riziku, ali smanjuje ukupan iznos kredita dostupan uz određeno sredstvo obezbeđenja, čime se ograničava pristup izvorima finansiranja i smanjuje potencijalni BDP.

Razvoj profesije procenitelja sa ciljem jačanja stručnosti i kredibiliteta profesije. Većina stručnjaka i preduzeća koji koriste usluge procenitelja imaju sličan stav u pogledu toga u kojoj je meri procena kolaterala u Republici Srbiji nepouzdana. Iako različiti akteri uticaj ovog problema mogu posmatrati sa različitih strana i na međusobno suprotstavljene načine, svi ipak ukazuju na iste osnovne teškoće: postupak imenovanja nije adekvatan, jer iako procenitelji moraju da ispune zakonske i strukovne uslove, pravila su isuviše labava, pa je stoga većina procenitelja ne poseduje adekvatna znanja (npr. inženjeri građevinske struke ne poznaju ekonomiju i finansije, a ekonomisti nemaju znanje iz oblasti građevine, i sl.); ne postoji obavezno stalno stručno usavršavanje; nema opšte prihvaćenih strukovnih standarda; ne postoji regulatorno telo nadležno za sankcionisanje neprofesionalnog i neetičkog postupanja, nepoštovanja metodologije procene vrednosti nepokretnosti, itd.

Sve napred navedeno je uzela u obzir i Vlada prilikom donošenja Strategije za rešavanje problematičnih kredita („Službeni glasnik RS”, broj 72/15), kojom je kao jednu od hitnih mera za prevazilaženje teške situacije sa kojom su se suočile banke i njihovi klijenti, ali posledično i cela privreda, predvidela upravo donošenje zakona o regulisanju profesije procenitelja vrednosti nepokretnosti. U Glavi III Strategije – Politika i mere, tačka 3.1 predviđa: „Kako bi podržalo ovu aktivnost tako što će omogućiti regulisanje procene vrednosti sredstava obezbeđenja, Ministarstvo finansija će: unaprediti regulisanje struke procenitelja nepokretnosti, sa ciljem jačanja ekspertize, iskustva, kredibiliteta i integriteta ove struke; unaprediti preciznost procesa procene vrednosti nepokretnosti, u skladu sa međunarodnom najboljom praksom, tako što će postaviti transparentne kriterijume i standarde za procenu vrednosti, u skladu sa međunarodnom najboljom praksom.”

OBJAŠNJENJE OSNOVNIH PRAVNIH INSTITUTA I POJEDINAČNIH REŠENJA

Članom 1. definisan je predmet zakona kojim se uređuju uslovi i način vršenja procene vrednosti nepokretnosti od strane licenciranih procenitelja, stručna osposobljenost lica i uslovi za dobijanje licence za vršenje procene vrednosti nepokretnosti, obaveznost procene vrednosti nepokretnosti u skladu sa ovim zakonom, nadzor nad vršenjem procena vrednosti nepokretnosti, provera rada licenciranih procenitelja, disciplinska odgovornost licenciranih procenitelja, osnivanje i nadležnosti Stručnog odbora, akreditovana udruženja procenitelja, kao i druga pitanja u vezi sa vršenjem procena vrednosti nepokretnosti od strane licenciranih procenitelja.

Članom 2. date su definicije pojedinih pojmova u smislu ovog zakona.

Članom 3. propisano je polje primene zakona. Imajući u vidu prvenstveno direktan značaj koji profesija licenciranih procenitelja ima za finansijski sistem, kreditne i sa njima povezane poslove, te time i za finansijsku stabilnost zemlje, predviđeno je da se odredbe ovog zakona obavezno primenjuju prilikom vršenja procena za potrebe kreditnih poslova koji su obezbeđeni hipotekom, prodaje nepokretnosti radi namirenja poverilaca u vansudskom postupku, kao i za utvrđivanje vrednosti nepokretnosti u postupku stečaja u skladu sa zakonom kojim se uređuje stečaj. Ovom odredbom nije isključena mogućnost da se polje obavezne primene odredaba ovog zakona proširi i na procene vrednosti nepokretnosti koje se vrše za potrebe drugih postupaka (npr. poreske postupke, i dr.) i potreba (npr. finansijskog izveštavanja i sl.). Predviđeno je, takođe, da su ugovori u vezi sa prodajom nepokretnosti radi namirenja poverilaca u vansudskom postupku, kao i u vezi sa postupkom stečaja u skladu sa zakonom kojim se uređuje stečaj u kojima vrednost nepokretnosti nije procenio licencirani procenitelj ništavi. Ovim članom je i predviđene posledice u vezi sa overom ili zaključenjem ugovora radi namirenja poverilaca u vansudskom i stečajnom postupku u slučaju da procena vrednosti nepokretnosti nije utvrđena u skladu sa ovim zakonom. Takođe, daje se mogućnost licenciranim proceniteljima da vrše procenu vrednosti nepokretnosti koja je predmet izvršenja u izvršnom postupku koji se sprovodi u skladu sa zakonom kojim se uređuje izvršenje i obezbeđenje, odnosno da vrše procene vrednosti nepokretnosti kao i verifikaciju podataka iz registra cena nepokretnosti u postupku masovne procene vrednosti nepokretnosti u skladu sa zakonom i podzakonskim aktima koji regulišu utvrđivanje tržišne vrednosti nepokretnosti upisanih u katastar nepokretnosti.

Članom 4. utvrđeno je da poslove vršenja procena vrednosti nepokretnosti, u skladu sa ovim zakonom, obavlja licencirani procenitelj.

Članom 5. propisani su ciljevi Nacionalnih standarda i kodeksa etike i pojedini elementi koji se zakonom definišu. Dalje, propisano je i da su Nacionalnim standardima i kodeksom etike obuhvaćene i smernice za vršenja procena koje pomažu licenciranom procenitelju u njihovoj primeni. Nacionalni standardi i kodeks etike biće sačinjeni u skladu sa najboljom svetskom praksom, a prvenstveno u skladu sa sa standardima Evropskog saveza udruženja procenitelja (The European Group of Valuers’ Associations – TEGoVA). Dodatno, Nacionalni standardi i kodeks etike obuhvataju najnovije smernice koje uvode Evropska federacija za hipoteke (The European Mortgage Federation) i Evropski savez udruženja procenitelja, a koje se odnose na izveštavanje o procenama za svrhe kreditiranja obezbeđenog kolateralom. Kako je definisano, Nacionalne standarde i kodeks etike, na predlog Stručnog odbora, donosi ministar nadležan za poslove finansija (u daljem tekstu: Ministar), a ministarstvo nadležno za poslove finansija (u daljem tekstu: Ministarstvo) objavljuje u „Službenom glasniku Republike Srbije”.

Članom 6. daje se mogućnost da državni organi, institucije, udruženja, organizacije i druga pravna lica vode bazu podataka značajnih za procenu vrednosti nepokretnosti, a čije dostupne podatke treba da koristi licencirani procenitelj za potrebe procene vrednosti nepokretnosti. Takođe, određeno je da Narodna banka Srbije vodi bazu podataka o procenama vrednosti nepokretnosti koje su predmet hipoteke i kreditima obezbeđenim hipotekom, uključujući i podatke o kupoprodajama nepokretnosti na osnovu izveštaja koje joj dostavljaju banke. Utvrđeno je da Republički geodetski zavod vodi, u skladu sa zakonom kojim se uređuje državni premer i katastar, registar cena nepokretnosti koji sadrži podatke o nepokretnosti preuzete iz kupoprodajnih ugovora i ugovora o zakupu nepokretnosti, iz baze podataka katastra, kao i dodatne podatke o tim nepokretnostima. Dostupnost, pouzdanost i proverljivost informacija su od suštinskog značaja za primenu savremenih tehnika procena tržišnih vrednosti nepokretnosti. Samo nominalno poštovanje Međunarodnih standarda procena vrednosti i postojanje znanje o savremenim tehnikama procene tržišne vrednosti nisu dovoljan garant za postojanje preciznih i pouzdanih procena, u nedostatku podataka sa tržišta. Ove tehnike procene je potrebno primeniti u praksi korišćenjem pouzdanih tržišnih informacija o cenama nekretnina, vrednosti zemljišta i drugih faktora koji se koriste da bi se vršile procene. Uspostavljanjem različitih baza podataka, a naročito navedene baze podataka Narodne banke Srbije, omogućilo bi se licenciranim proceniteljima i bankama pravo uvida upravo takvim podacima o nepokretnostima i procenama vrednosti tih nepokretnosti.

Članom 7. uvodi se obaveza licenciranog procenitelja da kao poverljive čuva sve podatke, činjenice i okolnosti koje je saznao tokom vršenja procene, osim podataka koji su javno dostupni. Ova obaveza prvenstveno služi zaštiti interesa klijenata, odnosno vlasnika nepokretnosti koje su predmet procene i drugih zainteresovanih lica kako poslovni i drugi odgovarajući podaci koji su učinjeni licenciranom procenitelju dostupnim isključivo za potrebe jednog posla, ne bi bili neovlašćeno stavljeni na uvid trećim licima. Obaveze čuvanja poverljivih podataka licencirani procenitelji su, prirodno, oslobođeni kada im te podatke traže zakonom ovlašćeni nadležnim organima (kao što su Ministarstvo unutrašnjih poslova, tužilaštvo, sudovi, i dr.), kao i kada se sprovodi postupak provere njihovog rada, disciplinski postupak, i u drugim slučajevima predviđenim ovim zakonom.

Članom 8. detaljnije se definiše obaveza licenciranog procenitelja da izvrši popis dokumentacije i izvora podataka korišćenih za izveštaj o proceni kao i način čuvanja izveštaja o proceni i prateće dokumentacije. Sadržina izveštaja o proceni detaljno će biti uređena Nacionalnim standardima i kodeksom etike.

Članom 9. se propisuju uslovi koje lice mora da ispunjava, kako bi dobilo licencu za obavljanje poslova vršenja procena vrednosti nepokretnosti. U skladu sa standardima najbolje međunarodne prakse, akcenat je stavljen na uslove koji ističu stručnost kao osnovni kriterijum za ulazak u profesiju. Ti uslovi su: stečeno visoko obrazovanje, stručna obuka, najmanje 3 godine radnog iskustva na poslovima vršenja procena, položen ispit za sticanje zvanja licencirani procenitelj, kao i to da licu nije izrečena zabrana izdavanja nove licence, odnosno da nije pravnosnažno osuđivano za krivična dela koja ga čine nedostojnim za obavljanje poslova vršenja procena (krivična dela protiv prava po osnovu rada, privrede, imovine, pravosuđa, , javnog reda i mira, pravnog saobraćaja i službene dužnosti i za krivično delo finansiranja terorizma). Obzirom na strateško opredeljenje Republike Srbije za pridruživanje Evropskoj uniji, Ministarstvo kao predlagač zakona smatra neophodnim da se, pod zakonom propisanim uslovima, licima koja poseduju važeći sertifikat za obavljanje poslova procenitelja međunarodno priznate stručne organizacije za procenitelje, omogući da kao licencirani procenitelji rade i u Srbiji. Ne postoji smisao u diskreditovanju lica koja poseduju licence priznatih institucija koje decenijama rade na zajedničkoj evropskoj platformi za procenitelje nekretnina i po standardima koje traže evropske institucije, banke i investitori. Pored toga, ta lica će svojim stručnim znanjem i profesionalnim iskustvom stečenim kroz dugogodišnju praksu pomoći i uspostavljanju i daljem usavršavanju ove novoregulisane profesije. Međunarodne licence i postoje da bi prekogranični investitori bili u mogućnosti da identifikuju kvalifikovane procenitelje koji obavljaju praksu na evropski prepoznatljiv način. Ta lica dužna su da polože dopunski ispit iz poznavanja propisa od značaja za nepokretnosti, obuhvaćen programom Stručnog odbora. Izuzetak od ovog pravila jeste pravilo o tzv. „nultim licencama” koje je objašnjeno uz obrazlaganje člana 48. ovog zakona.

Članom 10. propisano je da Stručni odbor sprovodi ispit za sticanje zvanja licencirani procenitelj. U okviru sprovođenja ispita, Stručni odbor bi trebalo da određuje ispitna pitanja, održava ispit i u zakonom propisanom roku obaveštava Ministarstvo o rezultatima koje su kandidati na ispitu ostvarili. Sadržaj programa i način polaganja i ocenjivanja ispita donosi Ministar na predlog Stručog odbora.

Članom 11. uređuju se postupak izdavanja licence, podnošenje zahteva za izdavanje licence, dokazi o ispunjenosti uslova iz člana 9. ovog zakona, kao i rok u kom je Ministar dužno da izda rešenje kojim se izdaje licenca ili se zahtev za izdavanje licence odbija. Takođe, ovim članom se propisuju i postupak obnavljanja licence, kao i uslovi koje zainteresovano lice treba da ispuni kako bi obnovilo licencu, rok za podnošenje zahteva za obnavljanje licence i rok za postupanje Ministarstva po zahtevu. Postupak izdavanja i obnavljanja licenci Ministar će bliže urediti svojim aktom.

Članom 12. se propisuje obavezno osiguranje od profesionalne odgovornosti, koje licencirani procenitelj zaključuje pre izdavanja, odnosno obnavljanja licence, kao i minimalna suma na koju ovo osiguranje mora da glasi. Minimalna godišnja suma je opredeljena uz konsultacije sa strukom i osiguravajućim društvima.

Članom 13. propisuje se obaveza članstva svakog licenciranog procenitelja u jednom od akreditovanih udruženja.

Članom 14. se propisuju slučajevi u kojima Ministar rešenjem oduzima licencu licenciranom procenitelju. Ministar će licencu oduzeti u slučaju da utvrdi da je rešenje o izdavanju licence dato na osnovu netačnih, odnosno nepotpunih podataka, kao i da je licenciranom procenitelju na osnovu disciplinskog postupka sprovedenog u skladu sa zakonom izrečena mera oduzimanja licence. Takođe, Ministar licenciranom procenitelju oduzima licencu ako ne izvršava obaveze u pogledu osiguranja od profesionalne odgovornosti i ako ne obaveze u pogledu članstva u Akreditovanom udruženju. Konačno, Ministar licenciranom procenitelju oduzima licencu ako je u toku važenja licence pravnosnažno osuđen za krivična dela koja ga čine nedostojnim za obavljanje poslova vršenja procena (krivična dela protiv prava po osnovu rada, privrede, imovine, pravosuđa, , javnog reda i mira, pravnog saobraćaja i službene dužnosti i za krivično delo finansiranja terorizma). Postupak oduzimanja licenci Ministar će bliže urediti svojim aktom.

Članom 15. propisano je da je kandidat za sticanje zvanja licencirani procenitelj dužan da pohađa stručnu obuku. Uvođenje obavezne stručne obuke predstavlja jednu od ključnih novina zakona, koja treba da obezbedi preduslove za visok nivo stručnosti prilikom vršenja procena vrednosti nepokretnosti. Iako je veći deo plana i programa obuke procenitelja vrednosti nepokretnosti teoretske prirode, profesija je takva da teoretska znanja treba da se koriste za rešavanje praktičnih problema koji se najbolje predstavljaju u okruženju učionice gde nastavu vode stručnjaci iz odgovarajućih disciplina. Naravno, u budućnosti se mogu javiti i prilike za eksperimentisanje sa učenjem posredstvom interneta i na daljinu, ali, u trenutku stvaranja profesije stručnih procenitelja vrednosti nepokretnosti, otklon od tradicionalnih metoda nastave nosi isuviše veliki rizik neuspeha. Načelan sadržaj stručne obuke određen je prema standardima najbolje međunarodne prakse, i obuhvata najvažnije oblasti od značaja za rad licenciranog procenitelja. To su naročito: (1) načela ekonomske teorije, praktičnih ekonomskih aspekata tržišta nepokretnosti i poslovanja i finansija; (2) osnove prometa nepokretnosti, energetike, zaštite životne sredine i prirodnih resursa i građevinarstva; (3) propisi kojima se uređuju stvarnopravni odnosi, status, promet, poreske aspekte i druga pitanja od značaja za nepokretnosti, standarde struke, postupak procene vrednosti, postupak procene vrednosti u svrhe sprovođenja posebnih postupaka u skladu sa posebnim zakonom i standardi procene.

Članom 16. definiše se postupak upisa na listu organizatora stručne obuke, dokazi koji uz zahtev za upis moraju biti dostavljeni, kao i rokovi u kojima Ministarstvo mora da odgovori na podnet zahtev. Zakon daje mogućnost da stručnu obuku, kao i kontinuirano profesionalno usavršavanje, organizuje neka visokoškolska ustanova akreditovana kod ministarstva nadležnog za poslove visokog obrazovanja, Akreditovano udruženje ili bilo koje drugo pravno lice, koje ispunjavaju uslove propisane zakonom i podzakonskim aktima. Predlagač se vodio principom da će tržište, odnosno budući kandidati sami odlučivati gde će pohađati edukaciju u odnosu na ponuđeni kvalitet. Jedan od razloga za ovakvo opredeljenje je izbegavanje davanja monopola jednoj ili ograničenom broju organizacija. Detaljan sadržaj i obim programa stručne obuke će donosi Ministar na predlog Stručog odbora.

Članom 17. se propisuje obaveza licenciranog procenitelja da se kontinuirano profesionalno usavršava u cilju održavanja i unapređenja znanja, profesionalnih veština i vrednosti. Uvođenje obaveze kontinuiranog profesionalnog usavršavanja predstavlja još jednu novinu koju zakon donosi. Ona ima za cilj da održi najviši nivo stručnosti licenciranih procenitelja, a time i kvalitet procena vrednosti nepokretnosti koje vrše. Licencirani procenitelj je obavezan da na godišnjem nivou pohađa predviđeni fond časova kontinuiranog profesionalnog usavršavanja. Licencirani procenitelj koji ne ispuni navedeni uslov, neće moći da obnovi licencu.

Članom 18. definiše se postupak upisa na listu organizatora kontinuiranog profesionalnog usavršanja, dokazi koji uz zahtev za upis moraju biti dostavljeni, kao i rokovi u kojima Ministarstvo mora da postupi po zahtevu. Godišnji program kontinuiranog profesionalnog usavršavanja u skladu sa potrebama struke licenciranih procenitelja i njenog razvoja, broj časova kontinuiranog profesionalnog usavršavanja, kao i način na koji organizator kontinuiranog profesionalnog usavršavanja dokazuje da ispunjava uslove za sprovođenje kontinuiranog profesionalnog usavršavanja, donosi Ministar na predlog Stručog odbora.

Čl. 19 – 28. sadrže odredbe o osnivanju, načinu rada i nadležnostima Stručnog odbora, kao stručnog tela koje treba da doprinese uređenju i unapređenju profesije procenitelja vrednosti nepokretnosti. Navedenim članovima detaljno se uređuju pitanja od značaja za rad Stručnog odbora, kao što su uslovi za imenovanje članova, zabrana imenovanja za članove, prestanak funkcije člana, poslovi Stručnog odbora, odlučivanje i kvorum, principi rada, obaveze čuvanja poslovne tajne i sredstva za rad tog tela, način imenovanja članova, vreme na koje se članovi Stručnog odbora imenuju, visina naknade za rad, nadzor nad radom Stručnog odbora itd. Članovi Stručnog odbora se angažuju po potrebi u odnosu na obaveze i ovlašćenja koja im daje sam zakon, bez napuštanja svojih redovnih poslovnih aktivnosti. Predloženi broj članova Stručnog odbora treba da osigura efikasnost i efektivnost rada ovog tela. Ovim brojem članova obezbeđuje se da dovoljan broj članova uvek bude dostupan i da se ne dođe u situaciju da se rad Stručnog odbora blokira. Nadzor nad radom Stručnog odbora i aktima koje on donosi vrši Ministarstvo.

Članom 29. definiše se profesionalno udruženje procenitelja.

Članom 30. se propisuju uslovi za akreditaciju profesionalnog udruženja. Uslovi koje profesionalno udruženje mora da ispuni da bi dobilo akreditaciju su naročito: da ima najmanje 25 registrovanih članova koji su licencirani procenitelji; da ima organizacionu, upravljačku i tehničku strukturu koja omogućava prijem i evidenciju članova, unapređenje profesije i sankcionisanje povreda Nacionalnih standarda i kodeksa etike; da ispunjava uslove za organizatora kontinuiranog profesionalnog usavršavanja; da je formiralo Komisiju (sa najmanje tri člana) za poslove provere usaglašenosti rada licenciranih procenitelja sa Nacionalnim standardima i kodeksom etike (u daljem tekstu: Komisija), čiji su članovi licencirani procenitelji sa najmanje pet godina radnog iskustva na poslovima vršenja procena, i uredilo način rada Disciplinske komisije za potrebe vođenja disciplinskih postupaka, propisalo iznose koje na ime članarina i drugih naknada naplaćuje svojim članovima, kao i da je platilo taksu za dobijanje statusa akreditovanog udruženja licenciranih procenitelja.

Članom 31. propisan je postupak akreditacije tj. rok za odgovor na zahtev za akreditaciju od strane Ministra, kao i slučajevi u kojima Ministar može da ukine akreditaciju udruženja. Ovim članom je utvrđeno da broj akreditovanih udruženja nije ograničen, čime se izbegava davanje monopola samo jednom udruženju, pošto akreditaciju može da dobije svako udruženje koje ispuni uslove za akreditaciju iz člana 30. zakona.

Članom 32. propisuju se poslovi akreditovanog udruženja. Ministarstvo, kao predlagač zakona, je pošlo od pretpostavke da je poželjno osloniti se u što većoj meri na postojeću strukovnu infrastrukturu, odnosno postojeća udruženja procenitelja. Akreditovano udruženje obavlja sledeće poslove: sprovodi stručnu obuku, ukoliko ispuni uslove u skladu sa članom 16. zakona; sprovodi program kontinuiranog profesionalnog usavršavanja, u skladu sa članom 17. zakona; proverava usaglašenost rada licenciranog procenitelja sa Nacionalnim standardima i kodeksom etike i obavlja druge poslove vezane za razvoj profesije licenciranih procenitelja u skladu sa ovim zakonom, podzakonskim aktima i internim aktima udruženja.

Članom 33. se definiše članarina Akreditovanog udruženja. Predviđeno je da će iznos obavezne članarine koju akreditovano udruženje naplaćuje svojim članovima biti uređeno aktom Ministra, koji donosi na predlog Stručnog odbora. To je urađeno obzirom da je propisano obavezno članstvo u nekom od akreditovanih udruženja (kako bi se omogućio adekvatan nadzor nad radom svih licenciranih procenitelja i ujednačen nivo stručnosti), te da je potrebno pružiti jednake uslove za učlanjenje svim licenciranim proceniteljima.

Članom 34. propisuje se nadzor nad radom akreditovanog udruženja, te postupanje Ministarstva u slučaju uočavanja nepravilnosti u radu udruženja. Zakonom je određeno da Ministarstvo zadržava deo kontrole nad radom akreditovanih udruženja, naročito proverom da li poseduju organizacionu, upravljačku i tehničku strukturu koja omogućava sankcionisanje povreda Nacionalnih standarda i kodeksa etike i da li ispunjavaju uslove za organizatora kontinuiranog profesionalnog usavršavanja.

Čl. 35. i 36. definiše se provera rada licenciranih procenitelja, postupak provere rada licenciranih procenitelja od strane akreditovanih udruženja i dužnosti licenciranih procenitelja i akreditovanih udruženja u procesu provere usaglašenosti rada. Predviđeno da se redovna kontrola vrši najmanje jednom u tri godine, s tim da se kod prvog sticanja licenca provera rada licenciranih procenitelja mora izvršiti u periodu od 12 do 18 meseci od dana sticanja licence. Zakonom su stvoreni uslovi da se na ujednačen način vrši procena usaglašenosti rada licenciranih procenitelja sa Nacionalnim standardima i kodeksom etike. Sva akreditovana udruženja su dužna da osnuju Komisiju za proveru usaglašenosti rada licenciranih procenitelja sa Nacionalnim standardima i kodeksom etike, kao i da urede način rada Disciplinske komisije. Na interna akta udruženja u postupku akreditacije Ministarstvo daje saglasnost. Uvid i saglasnost Ministarstva na akta akreditovanih udruženja obezbeđuje neophodan mehanizam za uspostavljanje ujednačenog postupka nadzora nad radom licenciranih procenitelja. Akreditovano udruženje dostavlja Ministarstvu godišnji izveštaj o obavljenim proverama usaglašenosti rada licenciranih procenitelja sa Nacionalnim standardima i kodeksom etike. Ako u postupku redovne ili vanredne provere usaglašenosti rada Komisija ustanovi da je licencirani procenitelj povredio Nacionalne standarde i kodeks etike, iniciraće sprovođenje disciplinskog postupka pred Disciplinskom komisijom akreditovanog udruženja. Nadzor nad radom licenciranih procenitelja inicijalno vrše akreditovana udruženja, ali izricanje mera ostaje u nadležnosti Ministra.

Članom 37. se uređuje Disciplinska komisija akreditovanog udruženja, broj članova Disciplinske komisije i mogućnost angažovanja spoljnih stručnih saradnika.

Članom 38. se utvđuje se sam dispciplinski postupak pred Disciplinskom komisijom.

Članom 39. se propisuju nepravilnosti u radu licenciranog procenitelja, kao i odgovarajuće mere, u zavisnosti od težine nepravilnosti. Nepravilnosti u radu licenciranog procenitelja mogu biti lakše ili teže, a mere, prema težini nepravilnosti, javna opomena, javna opomena i novčana kazna i oduzimanje licence. Predviđeno je da Ministar izriče meru javne opomene, novčane kazne, odnosno oduzimanja licence rešenjem koje je konačno i protiv koga se može pokrenuti upravni spor. Takođe, višestruko ponavljanje lakših nepravilnosti smatra se težom nepravilnošću. Predviđeni su i rokovi u kojima se mere izrečene u skladu sa ovim članom brišu iz imenika licenciranih procenitelja. Akt kojim se bliže uređuju kriterijumi za određivanje lakših i težih nepravilnosti donosi Ministar, na predlog Stručnog odbora.

Članom 40. se propisuju takse za polaganje ispita, izdavanje i obnavljanje licence, dobijanje i godišnje održavanje statusa akreditovanog udruženja licenciranih procenitelja, upis u imenik organizatora stručne obuke i upis u imenik organizatora kontinuiranog profesionalnog usavršavanja. Ministar donosi akt kojim se utvrđuje vrsta, visina i način plaćanja ovih taksi.

Članom 41. propisani su imenici koje Ministarstvo vodi i način objavljivanja imenika. Ministarstvo vodi: imenik licenciranih procenitelja, imenik akreditovanih udruženja procenitelja, imenik organizatora stručne obuke i imenik organizatora kontinuiranog profesionalnog usavršavanja. Imenici su javne evidencije i objavljuju se i bez odlaganja ažuriraju na internet stranici Ministarstva.

Članom 42. utvrđeni su podaci koje imenik licenciranih procenitelja sadrži. U cilju obaveštavanja javnosti i transparentnosti rada profesije, zakonom je predviđeno da će se i sve izrečene mere protiv licenciranog procenitelja voditi u javno dostupnom imeniku licenciranih procenitelja. Takođe, utvrđeno je da pravo da vrši procene licencirani procenitelj gubi danom upisa datuma prestanka članstva u akreditovanom udruženju u imenik (u skladu sa ostalim odredbama zakona, licencirani procenitelj ima rok od 30 dana da dostavi dokaz da je član nekog drugog akreditovanog udruženja procenitelja, čime ponovo stiče pravo da vrši procene), odnosno brisanjem iz tog imenika u slučajevima predviđenim ovim zakonom.

Članom 43. utvrđeni su podaci koje imenik akreditovanih udruženja procenitelja sadrži.

Članom 44. utvrđeni su podaci koje imenik organizatora stručne obuke sadrži.

Članom 45. utvrđeni su podaci koje imenik organizatora kontinuiranog profesionalnog usavršavanja sadrži.

Članom 46. se propisuju rokovi za imenovanje članova Stručnog odbor od strane Ministra.

Članom 47. se propisuju rokovi za donošenje podzakonskih akata propisanih zakonom.

Članom 48. se definišu uslovi sticanja stručnog zvanja i licence za lica koja su do dana stupanja na snagu zakona vršila procene vrednosti nepokretnosti kao sudski veštaci u oblasti građevinske ili druge odgovarajuće struke, a u skladu sa odredbama Zakona o sudskim veštacima. Takođe, navedenim članom predviđena je mogućnost da lica, rezidenti Republike Srbije, koja u trenutku stupanja na snagu poseduju važeći sertifikat za obavljanje poslova procenitelja međunarodno priznate stručne organizacije za procenitelje, kao i lica koja su posedovala na dan 31. decembar 2015. godine naučno zvanje doktora nauka i vršila procene vrednosti nepokretnosti kao sudski veštaci odgovarajuće struke u skladu sa odredbama Zakona o sudskim veštacima („Službeni glasnik RS”, broj 44/10), sa registrovanom jednom od sledećih užih specijalnosti upisanom u registar sudskih veštaka Ministarstva pravde: procena građevinske vrednosti objekata, procena nekretnina, procena vrednosti nepokretnosti, procena vrednosti imovine, mogu podneti zahtev za izdavanje licence bez polaganja dopunskog ispita i ispunjavanje drugih uslova, u ograničenom roku od 90 dana od dana početka primene ovog zakona (tzv. „nulte licence”, koje su neophodne za primenu ovog zakona).

Članom 49. utvrđuje se prelazni uslov za akreditaciju udruženja, kojim je u prvih 18 meseci dana od dana početka primene ovog zakona za akreditaciju udruženja, pored ostalih uslova propisanih zakonom, dovoljno da udruženje ima najmanje 15 članova koji su licencirani procenitelji, dok nakon tog roka navedena akreditovana udruženja moraju da dostave dokaz da ispunjavaju zakonske uslove po pitanju broja članova koji su licencirani procenitelji (najmanje 25). Navedena prelazna odredba bi trebalo da omogući da se u početku akredituje više od jednog udruženja, što bi trebalo da doprinese sprečavanju eventualnog monopola jednog udruženja u početku primene ovog zakona.

Članom 50. uređeno je stupanje na snagu i početak primene ovog zakona.

PROCENA FINANSIJSKIH SREDSTAVA POTREBNIH ZA REALIZACIJU

Za realizaciju ovog zakona potrebna su određena sredstva, ali s obzirom na to da ovaj zakon propisuje i određene takse koje se uplaćuju u budžet Republike Srbije, pretpostavka je da će ukupan efekat na budžet biti neutralan.

Naime, imajući u vidu veliki broj akata i aktivnosti Ministarstva u vezi sa primenom ovog zakona, neophodno je da se u Ministarstvu zaposle dva do tri službenika u čijoj nadležnosti će biti primena ovog zakona (administrativno-tehnička podrška Stručnom odboru, priprema rešenja u vezi sa izdavanjem, obnavljanjem i oduzimanjem licenci, priprema rešenja u vezi sa organizatorima stručne obuke i kontinuiranog profesionalnog usavršavanja, vođenje i ažuriranje imenika (licenciranih procenitelja, akreditovanih udruženja, organitazora stručne obuke i organizatora kontinuiranog profesionalnog usavršavanja), nadzor nad radom i aktima Stručnog odbora, nadzor nad radom akreditovanih udruženja, postupanje u ostalim vezanim upravnim stvarima, i dr. Dodatno, biće potrebna i određena sredstva za finansiranje naknada za rad članovima Stručnog odbora (kojom prilikom je potrebno imati u vidu da će Stručni odbor najviše posla imati u prvih 12 do 18 meseci svog rada zbog donošenja brojnih akata i ostalih aktivnosti, a da će kasnije potreba za angažovanjem biti manja, te je očekivanje da će naknada za rad članovima Stručnog odbora biti postepeno smanjivana). Na kraju, što se troškova tiče, biće potrebna i određena sredstva za finansiranje tekućih troškova i opreme (i u ovom slučaju, najveći deo sredstva će biti potreban prve godine, dok će u narednim godinama biti potrebno da se izdvaja manje sredstava).

S druge strane, zakonom je predviđena naplata taksi i to: za polaganje ispita; za izdavanje i obnavljanje licence; za dobijanje i godišnje održavanje statusa akreditovanog udruženja licenciranih procenitelja; za upis u imenik organizatora stručne obuke; za upis u imenik organizatora kontinuiranog profesionalnog usavršavanja. Neke od ovih taksi su jednokratne (npr. za polaganje ispita, za izdavanje licence, za dobijanje statusa akreditovanog udruženja licenciranih procenitelja, za upis u imenik organizatora stručne obuke i organizatora kontinuiranog profesionalnog usavršavanja), dok bi neke od ovih taksi trebalo da se plaćaju u određenim vremenskim intervalima (npr. godišnje za godišnje održavanje statusa akreditovanog udruženja licenciranih procenitelja ili svake tri godine za obnavljanje licence).

Imajući u vidu sve navedeno, pretpostavka je da će neto efekat na budžet biti u najmanju ruku neutralan, moguće i pozitivan (osim možda u prvoj godini primene zakona, a u zavisnosti od broja lica koja će podneti zahtev za licencu, polaganje ispita, akreditaciju udruženja, sticanje statusa organizatora stručne obuke, odnosno organizatora kontinuiranog profesionalnog usavršavanja).

Prema pretpostavljenim troškovima (detaljniji opis se nalazi dalje u tekstu, u poglavlju V. ANALIZA EFEKATA PROPISA, tačka 7. – Da li su pozitivne posledice donošenja zakona takve da opravdavaju troškove koje će on stvoriti?) procenjuje se da će ukupni troškovi u prvoj godini primene zakona iznositi oko 77.150 evra, dok bi u narednim godinama ti troškovi trebalo da budu niži na godišnjem nivou.

Sredstva u iznosu od devet miliona dinara za realizaciju ovog zakona su predviđena Zakonom o budžetu za 2016. godinu („Službeni glasnik RS”, broj 103/15) (Razdeo 16; Glava 16.0 – Ministarstvo finansija; Program 2301 – Uređenje, upravljanje i nadzor finansijskog i fiskalnog sistema; Funkcija 110 – Izvršni i zakonodavni organi, finansijski i fiskalni poslovi i spoljni poslovi; Programska aktivnost/projekat 0004 – Administrativna podrška upravljanju finansijskim i fiskalnim sistemom, Ekonomska klasifikacija 423 – Usluge po ugovoru). U narednim godinama potrebna sredstva će biti obezbeđena iz budžeta u skladu sa limitom određenim za Ministarstvo finansija (Razdeo 16; Glava 16.0).

ANALIZA EFEKATA PROPISA

Određenje problema koji zakon treba da reši

Omogućavanje adekvatne procena vrednosti nepokretnosti u Republici Srbiji je od izuzetnog značaja iz više razloga. Prvo, s obzirom na visoku zastupljenost nepokretnosti u sredstvima obezbeđenja bankarskog sektora, procena vrednosti nepokretnosti koje služe kao sredstvo obezbeđenja za kredite bitno utiče na cenu i dostupnost kredita, kao i na kvalitet kreditnog portfolija bankarskog sektora. Neadekvatna procena vrednosti nepokretnosti može presudno da utiče na odluku banke u pogledu kreditiranja klijenata. Korišćenjem nepokretnosti kao sredstva obezbeđenja kredita banke su, pored izloženosti riziku promene cena kolaterala, izložene i riziku loših inicijalnih procena vrednosti nepokretnosti, što može dovesti do neodgovarajuće (nedovoljne ili prekomerne) pokrivenosti kredita sredstvima obezbeđenja.

U slučaju nepouzdanih procena vrednosti, odnosno pokrivenosti kredita sredstvima obezbeđenja, banke često nisu spremne da prihvate finansijski rizik. Kod takve procene rizika može se desiti da kreditni rejting potencijalnog dužnika bude procenjen kao neprihvatljiv te da traženi kredit ne bude odobren. U tom kontekstu, neadekvatna procena otežava pristup izvorima finansiranja, utiče na pad tražnje za kreditima i ometa razvoj privredne aktivnosti. Druga mogućnost je situacija u kojoj banka ne odbija zahtev klijenta već ga prihvata kao klijenta nižeg kreditnog rejtinga, te mu tako odobrava kredit uz višu kamatnu stopu. Više kamatne stope odbijaju potencijalne klijente, čime se ograničava pristup izvorima finansiranja i stvara se negativna selekcija klijenata, jer su visoke kamatne stope spremni da prihvate klijenti čije poslovanje podrazumeva veći rizik. Posledica toga je i visok procenat problematičnih kredita. Time se negativno utiče na investicionu aktivnost, a posredno i na privredni rast. Istovremeno se povećavaju rizici sa kojima se suočava finansijski sektor što utiče i na stabilnost javnih finansija (ako je potrebno koristiti novac poreskih obveznika za rešavanje problema bankarskog sistema). Treća mogućnost je da poslovne banke odobravaju kredite, ali uz veoma konzervativan odnos vrednosti obezbeđenja u odnosu na vrednost odobrenog kredita (loan-to-value (LTV) racio). Uzrok visokog ograničenja pokrivenosti hipotekarnog kredita tržišnom vrednošću hipotekovane nepokretnosti može biti nametnut makroprudencijalnim instrumentima kako bi se regulisalo tržište nepokretnosti, kreditna aktivnost i zaduženost klijenta po osnovu hipotekarnih kredita, ili prekomerna kolateralizacija može biti jednostavan način koji banke koriste kako bi smanjile izloženost riziku. U tom slučaju smanjuje se ukupan iznos kredita dostupan uz određeno sredstvo obezbeđenja, čime se takođe ograničava pristup izvorima finansiranja i smanjuje potencijalni BDP.

Neprecizna procena vrednosti kolaterala može da dovede i do moralnog hazarda pri proceni vrednosti i tendencije da se kolateral preceni, a samim tim i nastanka ozbiljnog sistemskog rizika. Precenjen kolateral dovodi do većeg gubitka u slučaju docnje klijenta. Do takvog većeg gubitka dolazi u situaciji nižih rezervacija za procenjene gubitke i stepena kapitalizacije banke nižeg od potrebnog nego što bi to bio slučaj da je vrednost kolaterala procenjena tačno. Pored navedenih, postoje i druge okolnosti kojima se neadekvatnim pristupom proceni vrednosti nepokretnosti omogućava precenjivanje vrednosti nepokretnosti, što omogućava olako odobravanje kredita. Time se povećavaju rizik sa kojim se suočava banka, sistemski rizik i potencijalni fiskalni troškovi radi održavanja finansijske stabilnosti. Loše obezbeđeni krediti jedan su od uzročnika svetske ekonomske krize i narušenog poverenja u finansijske institucije. Stoga je adekvatna procena vrednosti nepokretnosti neophodan uslov da se realno sagleda kreditni rizik u bankarskom sektoru. Posledično, nemogućnost adekvatne procene njihove vrednosti predstavlja jedan od rizika po finansijski sistem.

Drugo, pored pribavljanja kredita, potrebe za vršenjem procene vrednosti nepokretnosti su brojne. S jedne strane, procena se koristi u slučaju oporezivanja imovine, eksproprijacije, poreza na prenos apsolutnih prava, poreza na nasleđe i poklon, i dr. S druge strane, procena vrednosti nepokretnosti se koristi i u nizu drugih situacija (npr. za potrebe sudskih sporova, za potrebe finansijskog izveštavanja, u stečaju, u slučaju spajanja ili pripajanja privrednih društava, itd.). U tom kontekstu, unapređenje procene vrednosti nepokretne imovine stvara uslove za razvoj tržišta nekretnina i efikasniju alokaciju resursa, a time će posredno podstaći i veći nivo investicione aktivnosti.

Treće, Srbija je januara 2014. godine počela pregovore o pristupanju Evropskoj uniji, što podrazumeva uspešno zatvaranje svih 35 pojedinačnih poglavlja o kojima se pregovara. U pogledu ovog zakona, od posebnog su značaja pregovori u okviru poglavlja 9 (Finansijske usluge). U okviru tržišta finansijskih usluga, bitan segment predstavlja i primena novousvojene Direktive o hipotekarnim kreditima. Direktivom o hipotekarnim kreditima se jasno utvrđuje odgovornost svake države da izradi pouzdane nacionalne standarde i da su procenitelji stručni i poseduju odgovarajuće obrazovanje. Značaj ovog pitanja može se videti i iz činjenice da je Evropski parlament obavezao Evropski savet da Evropsku agenciju za banke ovlasti da prati u kojoj meri se sprovodi Direktiva o hipotekarnim kreditima i da po potrebi interveniše kako bi odgovarajuće nacionalne organe naveo da isprave eventualne probleme u primeni.

Direktiva naglašava važnost adekvatne procene vrednosti stambenih objekata pre nego što dođe do zaključenja ugovora o kreditu posebno u slučaju kada procenjena vrednost utiče na obavezu dužnika u slučaju docnje. U tom kontekstu od članica EU se zahteva da obezbede pouzdane standarde procene koji uzimaju u obzir međunarodno priznate standarde procene (IVSC, EGV, RISC) koji počivaju na načelima koji obezbeđuju objektivan postupak procene. Sama direktiva omogućava da se navedeni standardi primene ili putem zakona ili putem samoregulacije.

U Republici Srbiji ne postoje opšteprihvaćeni nacionalni standardi za procenu vrednosti nekretnina. Pored toga struka procenitelja je još uvek nedovoljno razvijena i neuređena. Većina privrednih subjekata koji koriste usluge procenitelja imaju sličan stav u pogledu toga u kojoj je meri procena kolaterala u Srbiji nepouzdana. Iako različiti akteri uticaj ovog problema mogu posmatrati sa različitih strana i na međusobno suprotstavljene načine, svi ipak ukazuju na iste osnovne teškoće: postupak imenovanja nije adekvatan, jer iako procenitelji moraju da ispune zakonske i strukovne uslove, pravila su isuviše labava, pa stoga većina procenitelja ne poseduje odgovarajuća znanja iz finansija, tržišta nekretnina i drugih oblasti relevantnih za pitanja procene; ne postoji obavezno stalno stručno usavršavanje; ne postoji regulatorno telo odgovorno za sankcionisanje neprofesionalnog i neetičkog postupanja; metodologije procene vrednosti su neodgovarajuće ili im nedostaje odgovarajući pravni osnov. Konačno, informacije o prometu nepokretnosti na tržištu su relativno oskudne i neadekvatne. Stoga je od izuzetne važnosti da se pored ovog zakona kojim se uređuje profesija, omogući i adekvatno preuzimanje i razmena podataka iz različitih izvora.

Ciljevi koji se donošenjem zakona postižu

Analiza jasno ukazuje da neadekvatna procena nepokretnosti, čiji je jedan od uzroka i nedovoljno uređena profesija procenitelja, ima značajne posledice na pristup i troškove finansiranja u Republici Srbiji, stabilnost finansijskog sistema, što posredno utiče i na nivo investicija, privredni rast, ali i na druge efekte. Cilj zakona je uređenje uslova i načina vršenja procena kako bi se utvrdile fer vrednosti nepokretnosti. Ovaj zakon predviđa niz mera kako bi se navedeni problem otklonio. Između ostalog, uređuje se stručna osposobljenost lica, propisuju se uslovi za dobijanje licence za vršenje procene vrednosti nepokretnosti, uređuje se institucionalni okvir za sprovođenje nadzora, itd.

Rezultati predloženog zakona mogu se meriti nizom indikatora, pri čemu se samo ograničeni broj može dovesti u direktnu vezu sa primenom rešenja predviđenih ovim zakonom. Pored jednostavnih indikatora koji se odnose na primenu ovog zakona – broj licenciranih procenitelja, broj akreditovanih udruženja, broj disciplinskih postupaka, broj sprovedenih obuka, moguće je formirati niz indikatora koji se odnose na kreditnu aktivnost

kretanje prosečnog loan to value (LTV) racia,

ukupna vrednost kredita obezbeđenih nepokretnostima,

ukupan broj procena vrednosti,

prosečni troškovi procene…

Takođe, moguće je koristiti navedene indikatore za pojedine segmente tržišta, odnosno za tržište stambenih nepokretnosti, tržište kancelarijskog prostora, itd. Praćenje navedenih, kao i drugih indikatora prema ovom zakonu vrši Stručni odbor koji je u obavezi da nadležnom ministarstvu dostavi godišnji izveštaj o radu.

Razmatrane mogućnosti da se problem reši i bez donošenja akta

S obzirom da trenutno ne postoje opšte usvojeni profesionalni standardi, niti postoji adekvatan nadzor nad kvalitetom rada struke, proizilazi nužnost da država reguliše ovu oblast putem zakona (tradicionalni pristup) kako bi se ona adekvatno uredila i kako bi došlo do unapređenja profesije procenitelja. Pretpostavka je da bi se u budućnosti, nakon daljeg razvoja profesije, stvorile okolnosti za primenu drugih regulatorih rešenja, odnosno veći stepen koregulacije ili samoregulacije profesije.

Analiza efekata koja je vršena paralelno sa izradom zakona razmatrala je navedena alternativna regulatorna rešenja. Koregulacija kao oblik regulacije u kome ulogu regulatornog tela zajedno vrše država koja obezbeđuje zakonski okvir i subjekti kojima su poverena određena ovlašćenja (akreditovana udruženja) i koja razvijaju sopstvena pravila i vrše nadzor ima određene prednosti, ali i niz nedostataka u postojećim okolnostima. Veći stepen koregulacije se smatra poželjnom opcijom u slučaju kada je obezbeđena visoka uzajamna kontrola regulisanih subjekata i primena adekvatnih sankcija, što u Republici Srbiji još uvek nije slučaj. Druge prednosti koregulacije, poput bolje formulacije regulatornih rešenja ukoliko su ona definisana od strane struke su u velikoj meri ostvarene s obzirom da je reč o oblasti u kojoj je moguće primeniti utemeljena rešenja profesije u zemljama u kojima je ona znatno razvijenija, dok se akreditovanim udruženjima ostavlja mogućnost da eventualno internim aktima urede pitanja koja su za njih od posebnog značaja.

Pojedina rešenja zakona sadrže već neke od elemenata koregulacije. Naime, zakon predviđa da akreditovana udruženja pored toga što mogu da sprovode stručnu obuku i obezbeđuju kontinuirano profesionalno usavršavanje, takođe proveravaju usaglašenost rada procenitelja sa Nacionalnim standardima i kodeksom etike, odnosno formiraju disciplinsku komisiju i vode disciplinski postupak. Iako bi veći stepen koregulacije umanjio troškove države u pogledu sprovođenja, troškovi po osnovu ovog zakona ne predstavljaju značajan izdatak u odnosu na očekivane koristi koje novi sistem regulisanja profesije treba da omogući, pri čemu bi se u velikoj meri oni preneli na krajnje korisnike. S druge strane, s obzirom da akreditovana udruženja vrše proveru usaglašenosti rada, značajan deo troškova nadzora prenet je na sama udruženja.

Prednosti druge razmatrane opcije, samoregulacije, su slične koregulaciji, pri čemu samoregulacija podrazumeva potpuno odsustvo državne intervencije. Pretpostavke korišćenja ove regulatorne alternative su dobrovoljnost i postojanje tela koje će se starati o samoregulaciji, i koje će biti u mogućnosti da obezbedi efektivnu kontrolu profesije. To takođe, podrazumeva i „konsenzus” između subjekata koji čine ili će činiti odgovarajuće telo. Uporedna iskustva, kao i iskustva sa drugim profesijama u kojima se primenjuje koregulacija i samoregulacija, u datim okolnostima daju prednost tradicionalnom pristupu, odnosno potrebi da se donese zakon kao efikasniji način rešavanja uočenih problema. U državama u tranziciji, samoregulacija se nije pokazala kao dobar izbor zbog podložnosti političkim uticajima i koruptivnog ponašanja te je najčešće dolazilo do kompromitacije utvrđenih kriterijuma za ulazak i ostanka u profesiji (nizak kvalitet programa obuke, pribavljanje testova pre održavanja ispita, vođenje neopravdanih disciplinskih postupaka i nesrazmerno kažnjavanje, itd).

Zašto je donošenje zakona najbolje za rešavanje problema?

Donošenje zakona (tradicionalni pristup) kojim se detaljno uređuju uslovi vršenja procena vrednosti nepokretnosti, stručna osposobljenost lica i uslovi za dobijanje licence za vršenje procene, kao i oblast nadzora nad vršenjem procena vrednosti nepokretnosti rukovodi se standardima važeće međunarodne prakse. Pre svega nadzor nad radom licenciranih procenitelja obuhvata isključivo usklađenost postupanja licenciranih procenitelja sa standardima struke i profesionalnom etikom (compliance), a ni u kom smislu kontrolu visine same procenjene vrednosti navedene u izveštaju o proceni.

U odnosu na druga rešenja razmatrana u odeljku 3, odnosno opciju većeg stepena koregulacije i opciju samoregulacije, donošenje zakona sprečava uspostavljanje neopravdanih barijera ulasku novim učesnicima na tržištu (kako akreditovanim udruženjima, tako i proceniteljima) i umanjuje mogućnost koluzije regulisanih subjekata što bi dovelo do loše primene propisa.

Predloženo rešenje ne sprečava mogućnost da se na, neku u budućnosti eventualno osnovanu, Komoru licenciranih procenitelja, nakon prelaznog perioda, prenesu poslovi Stručnog odbora i akreditovanih udruženja. Napominjemo da do sada nije bilo formalnih i pravnih prepreka formiranju Komore, ali i pored toga se ona nije osnovala. U suprotnom, propisi kojima se uređuje struka procenitelja ne bi bili potrebni.

Predloženo rešenje uzima u obzir već formiranu infrastrukturu tj. postojeća udruženja procenitelja, strukturu i kvalitet sudskih veštaka koji se bave procenama vrednosti nepokretnosti, postojeće programe obuke, broj procenitelja koji poseduje međunarodne licence, itd.

Takođe, predloženo rešenje omogućava relativno brzo uređenje profesije. S druge strane, rešenje prema kome bi se Komori prepustilo da u većoj meri ili samo reguliše oblast, podrazumevalo bi da se početak regulisanja profesije procenitelja odloži, jer bi bilo potrebno preduzeti čitav niz aktivnosti (da predlaži Nacionalne standarde i kodeks etike, propisuje sadržaj i obim programa stručne obuke, da propiše sadržaj programa ispita i organizuje ispite, da vodi registre, da obavlja kontrolu kvaliteta obuke, da sprovodi stručnu obuku, da sprovodi proveru usaglašenosti rada licenciranih procenitelja sa Nacionalnim standardima, itd.).

Rešenje predloženo zakonom omogućava brzo donošenje relevantnih podzakonskih akata. To će se ostvariti kako pravovremenim formiranjem Stručnog odbora, tako i donošenjem nacionalnih standarda i kodeksa etike i pravila profesionalnog ponašanja licenciranih procenitelja koji će se urediti Pravilnikom o nacionalnim standardima i kodeksu etike koje će doneti Ministarstvo, na predlog Stručnog odbora. Takođe, Narodna banka Srbije je zauzela stav da će onog trenutka kad se na adekvatan način uspostavi struka procenitelja, u svojim podzakonskim aktima prepoznati licenciranog procenitelja kao ovlašćenog procenjivača za potrebe bankarskog sektora.

Prilikom razmatranja konkretnih rešenja u pogledu nadzora pored status quo opcije analizirano je nekoliko alternativnih regulatornih rešenja i alternativa regulaciji.

Kao prva regulatorna alternativa razmatrano je da pored Stručnog odbora bude formiran i Odbor za javni nadzor. Odbor za javni nadzor bi u zavisnosti od specifičnih rešenja mogao da ima različite uloge. Pored toga što bi Odbor dobijao izveštaje akreditovanih udruženja, razmatrane su mogućnosti da on imenuje disciplinsko veće i takođe da inicira disciplinske postupke. U ovoj opciji Stručni odbor bi bio zadužen za Nacionalne standarde i kodeks etike licenciranih procenitelja, propisivao bi sadržaj i obim programa stručne obuke i ispita organizovao ispite, odobravao teme za kontinuiranu profesionalnu edukaciju i pružao stručnu pomoć Odboru za javni nadzor. Iako bi i ova opcija omogućila ostvarivanje većine ciljeva, ocenjeno je da bi bila nepotrebno kompleksna, te da bi pored nešto većih troškova, koje takva struktura zahteva, došlo i do sporijeg rešavanja uočenih problema zbog dodatnog nivoa nadzora i izveštavanja.

Druga regulatorna opcija podrazumeva da se uloga Odbora za javni nadzor ograniči, tako da ne formira disciplinsku komisiju, već samo daje saglasnost na predloge koje priprema Stručni odbor i predlaže mere Ministarstvu finansija. Razmatrane su i nešto složenije regulatorne opcije (npr. uključivanje aribitražnog veća), ali je ocenjeno da bi kompleksnost institucionalnog okvira i dodatni troškovi predstavljali problem u implementaciji takvih rešenja, dok bi dodata vrednost bila mala.

Status quo Odbor za javni nadzor (široka ovlašćenja) i Stručni odbor Odbor za javni nadzor (uža ovlašćenja) i Stručni odbor Stručni odbor Samo -regulacija (Komora) CILJEVI Uvođenje pouzdanih nacionalnih standarda za procenu vrednosti nepokretnosti u skladu sa međunarodnim standardima X XXX XXX XXX XX Obezbeđenje nezavisnosti i stručnosti pri izradi plana i programa za licenciranje (obuka za ispit i ispit) kako bi se obezbedio nivo znanja koji odgovara međunarodnim/nacionalnim standardima X XXX XXX XXX XX Uvođenje obaveze stalnog stručnog usavršavanja procenitelja i provera adekvatnosti tih programa X XXX XXX XXX XX Pokretanje i vođenje disciplinskog postupka u slučaju kršenja etičkih normi odnosno nacionalnih standarda procene X XXX XX XX X INSTITUCIONALNI OKVIR I TROŠKOVI IMPLEMENTACIJE Jednostavnost institucionalnog okvira XXX X X XX XX Brzina uređenja profesije (donošenje podzakonskih akata), primena u drugim oblastima X XX XX XX X Troškovi implementacije XXX X XX XX XX

Tabela predstavlja skraćenu verziju multikriterijumske analize sačinjene tokom pripreme analize efekata, pri čemu opcija koja u većoj meri ispunjava određeni kriterijum dobija veću ocenu. Kriterijumi na osnovu kojih su date ocene podeljeni su u dve grupe. Prva grupa odnosi se na ostvarenje ciljeva koji se žele ostvariti. Druga grupa se odnosi na jednostavnost, troškove i brzinu implementacije ciljeva. Ocena status quo data je na osnovu opisa stanja, te je jasno da je promena regulatornog okvira neophodna. Ocena samoregulatorne opcije, data je na osnovu opisa u prethodnom delu. Na osnovu kriterijuma, kao najbolja opcija izdvaja se opcija donošenja zakona kojim se detaljnije uređuje niz pitanja, ali sa jednostavnom shemom nadzora i nešto nižim troškovima implementacije.

Na koga i kako će verovatno uticati rešenja u zakonu?

Rešenja predviđena zakonom utiču na nekoliko grupa privrednih subjekata. Troškove će imati dve zainteresovane strane. To su pre svega procenitelji odnosno sudski veštaci koji trenutno vrše usluge procene vrednosti nepokretnosti, kao i akreditovana udruženja procenitelja. Pored toga i država će imati određene troškove od uspostavljanja i primene novog pravnog okvira (uzimajući u obzir prihode od taksi, očekuje se da će efekat na budžet biti neutralan). S druge strane su korisnici, pre svega klijenti i poslovne banke, koji će ostvariti neto korist od primene rešenja predloženih ovim zakonom.

Procenitelji i udruženja

Tačan broj aktivnih subjekata na ovom tržištu trenutno nije poznat, ali je posredno moguće sagledati broj na osnovu analize udruženja koja okupljaju stručna lica i veštake koji se bave procenom vrednosti nepokretnosti.

Nacionalno udruženje procenitelja Srbije (NUPS) osnovano je krajem 2006. godine u Beogradu kao udruženje građana koje promoviše profesiju procenitelja i sprovodi edukaciju o metodama i tehnikama procene nepokretnosti, kapitala i opreme. NUPS je u proteklih sedam godina vršio edukaciju sudskih veštaka i stručnih lica u skladu sa internacionalnim i domaćim standardima, a nakon toga i sertifikovanje procenitelja. Udruženje je član International Valuation Standards Committee – IVSC-a od 2009. godine, i TEGoVA od 2011. godine. NUPS je akreditovan od strane TEGoVA i izdaje certifikat priznatog evropskog procenitelja (REV – Recognized European Valuer). NUPS je u novembru 2013. godine izdao standard za procenu nepokretnosti. Prema dostupnim podacima NUPS ima 108 članova u oblasti procene vrednosti nepokretnosti, među kojima je i 30 veštaka mahom građevinske struke. Od toga 45 članova poseduje REV certifikat, dok manji broj članova poseduje RICS.

Udruženje procenitelja Srbije je formirano jula 2011. godine kada je održana osnivačka skupština, formiran Inicijativni odbor i usvojen Statut Udruženja. Cilj udruženja je edukacija članstva i izdavanje sertifikata procenitelja kako u oblasti procene nepokretnosti, tako i procene kapitala i imovine. U aprilu 2013. godine, Udruženje je objavilo Standard za procenu vrednosti koji predstavlja prevod International Valuation Standards Committee – IVSC osmog izdanja.

Sudski veštaci i Udruženja sudskih veštaka – rad sudskih veštaka definisan je Zakonom o sudskim veštacima. Od ukupno 5.500 registrovanih sudskih veštaka, 3.000 se nalazi u Beogradu. Uslovi za imenovanje sudskih veštaka su odgovarajuće stečeno visoko obrazovanje na studijama drugog stepena (diplomske akademske studije – master, specijalističke akademske studije, specijalističke strukovne studije), odnosno na osnovnim studijama, za određenu oblast veštačenja, najmanje pet godina radnog iskustva u struci, posedovanje stručnog znanja i praktičnih iskustava u određenoj oblasti veštačenja, dostojnost za obavljanje poslova veštačenja. Navedeni uslovi su relativno uopšteni, tako da prema postojećem pravnom okviru lice može biti imenovano za sudskog veštaka bez posedovanja konkretnog znanja u pogledu procene vrednosti nepokretnosti. Na primer, imenovanje sudskog veštaka građevinske struke smatra se adekvatnim za potrebe procene vrednosti nepokretnosti, iako je moguće da građevinski inženjer specijalizovan za stanogradnju ili mostogradnju, koji jeste stručnjak u tim oblastima, bude imenovan za veštaka koji će se baviti procenom vrednosti nepokretnosti iako nema odgovarajuća znanja iz oblasti finansija ili tržišta nepokretnosti koja su potrebna za adekvatnu procenu tržišne vrednosti. Sudski veštaci formiraju svoja udruženja, na teritorijalnom principu, pri čemu usluge veštaka koji se bave procenom vrednosti nepokretnosti obično obuhvataju i procenu vrednosti zemljišta, pokretne i nepokretne imovine, procenu tržišne vrednosti imovine stečajnih dužnika, kao i niz pratećih usluga.

Položaj lica koja su se bavila procenom nepokretnosti zavisi od nekoliko faktora. Treba naglasiti da se uređivanjem profesije procenitelja vrednosti nepokretnosti ne dira struka sudskih veštaka, osim u domenu koji obuhvata procenu vrednosti nepokretnosti, na način definisan ovim zakonom, tako što Predlog zakona predviđa da se lica koja su se bavila procenama vrednosti nepokretnosti kao sudski veštaci iz oblasti građevinske ili druge odgovarajuće struke u skladu sa odredbama Zakona o sudskim veštacima („Službeni glasnik RS”, broj 44/10) nastavljaju da vrše procene bez licence u periodu od 18 meseci. S druge strane, lica koja u trenutku stupanja na snagu ovog zakona poseduju važeću kvalifikaciju za obavljanje poslova licenciranog procenitelja međunarodno priznate stručne organizacije za procenitelje mogu, u roku od šest meseci od stupanja na snagu ovog zakona, podneti zahtev za izdavanje licence bez prilaganja dokaza o ispunjenosti uslova.

Kakve troškove će primena zakona izazvati građanima i privredi, naročito malim i srednjim preduzećima?

Analizom tržišta hipotekarnih kredita, prikupljeni su prosečni troškovi procene nepokretnosti za stambene kredite. U slučaju stambenog kredita osiguranog kod NKOSK, troškovi procene vrednosti se kreću oko 100 evra u dinarskoj protivvrednosti. S obzirom da je moguće da jedan deo troškova koji će imati procenitelji usled prilagođavanja novim zahtevima pokušati da prebace na korisnike procene, moguće je da će cena procene biti nešto veća (što, međutim, nije toliko izvesno, s obzirom na postojanje konkurencije među samim proceniteljima i mogućnost korisnika da izabere povoljniju ponudu). Ipak, korisnici (i banke i klijenti) će ostvariti neto korist usled povećanja pouzdanosti procene, a time i pristupačnijih izvora finansiranja i smanjenog rizika. Sve navedeno doprinosi ukupnom tržišnom razvoju i ima direktnog uticaja pristup finansiranju i nižim troškovima finansiranja.

Troškove koje snose budući procenitelji su jednokratni (pohađanje stručne obuke i polaganje završne provere znanja, troškovi ispita i dobijanja licence) i ponavljajući (članarina, troškovi pohađanja kontinuiranog profesionalnog obrazovanja, premija osiguranja od profesionalne odgovornosti). Cena postojećih edukativnih programa je između 1.100 i 1.350 evra u dinarskoj protivvrednosti, dok su troškovi polaganja završne provere znanja oko 100 evra. Zakon predviđa da nadležno ministarstvo propiše iznos obavezne članarine, kako ne bi došlo do formiranja barijera ulasku za nove procenitelje. Ovaj zakon predviđa i obavezu osiguranja od profesionalne odgovornosti u najmanjem iznosu sume osiguranja od 50.000 evra u dinarskoj protivvrednosti (godišnja premija osiguranja bi se mogla očekivati na nivou do stotinak evra). Ovim osiguranjem biće pokrivena zakonska građanska odgovornost procenitelja za čisto finansijske štete učinjene trećim licima koje nastaju kao posledica propusta i grešaka u obavljanju profesionalne delatnosti procenitelja, kao i povredom propisa kojima je regulisana navedena delatnost. Očekuje se da će se za procenitelje formirati približno ista premija kao za stečajne upravnike, tako da se time licenciranim proceniteljima ne stvara značajan dodatni trošak. Konačno, procenitelji mogu da snose i određene implicitne troškove usled obaveze da akreditovanom udruženju omoguće uvid u izveštaje o procenama i relevantnu dokumentaciju. S obzirom da je reč o povremenoj aktivnosti, ne očekuje se značajniji uticaj na troškove procenitelja.

Akreditovana udruženja takođe imaju jednokratne i ponavljajuće troškove. Jednokratni troškovi su pre svega administrativni troškovi akreditacije, izdavanja članskih karti, itd. Troškovi koji se javljaju na godišnjem nivou su, pre svega, troškovi formiranja i rada Komisije za poslove provere usaglašenosti rada licenciranih procenitelja, troškove formiranja i rada disciplinskog veća, troškove organizovanja kontinuiranog profesionalnog usavršavanja, godišnje održavanje statusa akreditovanog udruženja i sl.

Zakonom je predviđeno da se sredstva za rad Stručnog odbora obezbeđuju iz budžeta Republike Srbije. Prema preliminarnim projekcijama potrebnih sredstava, u prvih 12 meseci, s obzirom na potrebu za većim angažovanjem, procenjuje se da će biti potrebno izdvojiti između 6,7 do 8,4 miliona dinara. U narednim godinama, s obzirom na potrebu za manjim angažovanjem članova Stručnog odbora, odnosno očekivanim manjim obimom posla, biće potreban manji nivo sredstava. Takođe, imajući u vidu nadležnosti koje će Ministarstvo imati, neophodno je računati na angažovanje dva do tri službenika u čijoj bi prevashodnoj nadležnosti, između ostalog, bila i administrativna primena ovog zakona. S druge strane, kako će budžet Republike Srbije prihodovati od taksi predviđenih ovim zakonom, pretpostavka je da će ukupan direktni efekat ovog zakona na budžet biti neutralan.

Da li su pozitivne posledice donošenja zakona takve da opravdavaju troškove koje će on stvoriti?

U prethodnom delu su opisani troškovi koje će rešenja predviđena zakonom stvoriti državi, proceniteljima i akreditovanim udruženjima. S druge strane, korist od novouspostavljenog okvira procene vrednosti nepokretnosti i posledično bolje procene i ocene rizika, imaće pre svega korisnici kroz niže troškove finansiranja (niže kamate), kao i banke usled procena koje imaju veći stepen pouzdanosti, čime će se umanjiti problem nedovoljne ili prekomerne kolateralizacije i izdvajanja rezervi za potencijalne gubitke. Time zakon ujedno olakšava ulazak novih privrednih subjekata na tržište, a omogućava i njima i postojećim privrednim subjektima i, naročito, građanima lakši pristup sredstvima finansiranja.

Na osnovu pretpostavki u pogledu broja prijavljenih kandidata i broja izdatih licenci na godišnjem nivou, kao i broja akreditovanih udruženja formirane su gornja i donja granica (optimistički i pesimistički scenario) prihoda po osnovu naknada za sprovođenje ispita i naknada za izdavanje i obnavljanje licence svake treće godine (Slika 1).

Slika 1 – Projekcije troškova i prihoda (održivosti) predloženog modela na osnovu preliminarnog budžeta i pretpostavljenih visina naknada (u evrima) i broja procenitelja

[pic]

Pretpostavka gornje granice je da će ukupno tokom tri godine biti 400 procenitelja, dok je donja granica broja procenitelja 250. U prvom scenariju prve i druge godine po 150 procenitelja dobiće licencu, dok će treće godine ukupno 100 licenca biti izdato. Projektovana dinamika novih licenci je po 100 izdatih licenci u prve dve godine i 50 licenci treće godine. U pogledu naknade za licencu, ona u scenariju viših prihoda iznosi 500 evra u dinarskoj protivvrednosti (oko 165 evra godišnje), dok u scenariju nižih prihoda ona iznosi 300 evra (100 evra godišnje). Dok je predviđeno da će akreditovana udruženja plaćati iznos u protivvrednosti od 1.000 evra na godišnjem nivou u oba scenarija. Projektovani broj udruženja u oba scenarija je dva. Na osnovu detaljnog budžeta projektovani su i troškovi za oba scenarija. U oba scenarija troškovi su viši u prvoj (2016.) godini kada je predviđen veći angažman članova Stručnog odbora. U odnosu na scenario nižih troškova, gornja granica troškova formirana je na osnovu uključivanja većeg broja troškova koji nisu nužni za aktivnost Stručnog odbora (Tabela 2). Za date pretpostavke (nivo angažmana Stručnog odbora u prvoj godini je najveće – 10 meseci angažmana), a zatim godišnji budžet iznosi 43,5 hiljada evra (5, 3 miliona dinara) u scenariju većih troškova odnosno 33,4 hiljade evra u scenariju nižih troškova (na osnovu angažmana od šest meseci na godišnjem nivou članova Stručnog odbora). Ključna promenljiva koja utiče na to da li će Stručni odbor pokriti troškove je broj izdatih licenci, dok se godišnji troškovi licence kreću između 100 i 165 evra u dinarskoj protivvrednosti. U optimističkom scenariju uz pretpostavku dovoljnog broja kandidata, troškovi rada Stručnog odbora i uspostavljanja novog regulatornog okvira bi bili u potpunosti pokriveni. U pesimističkom scenariju, osim u prvoj godini troškovi bi u većem broju godina bili pokriveni prihodima Stručnog odbora po osnovu izdatih licenci i organizacije ispita. Treba naglasiti da je i u slučaju pesimističkog scenarija neto efekat pozitivan, jer nisu uračunate koristi koje treća lica imaju po osnovu efikasnijeg sistema procene nepokretnosti.

Projektovani budžet formiranja i aktivnosti Stručnog odbora

Tabela 1: Ukupni procenjeni troškovi SO u prvoj godini (evri)

Troškovi Procenjeni inicijalni trošak u evrima Hardver – kompjuteri, printeri, (tabela 2.) 6.100 Nameštaj* 1.500 Godišnji troškovi po osnovu naknada za rad 9 članova SO i zaposlenih (tabela 3) 61.400 Godišnji tekući troškovi (tabela 4) 3.050 Ostalo – štampanje, organizacija ispita (tabela 5) 5.100 Ukupno 77.150

Tabela 2: Procena troškova nabavke opreme (evri)

Količina Evra po jedinici Ukupno evra Softver (oper.sistem i osnovni programi) 2.000 Prenosivi računari 2 1.000 2.000 Stoni računari 1 600 600 Štampač 1 300 300 Multifunkcionalna mašina (kopir, printer, faks)* 1 700 700 Fotokopir* 1 500 500 Ostala oprema – – – Ukupno 6.100

Tabela 3. Godišnji troškovi po osnovu naknada za rad članova SO i zaposlenih (bruto).

Naknada je obračunata prema pretpostavljenom angažmanu u prvoj godini (evri)

Naknade (član 27. Predloga zakona) Br Mesečno Godišnje Ukupno evra Predsednik 1 583 7.000 7.000 Članovi Stručnog odbora 8 417 5.000 40.000 Zaposleni 2 600 7.200 14.400 Ukupno     61.400

Tabela 4. Godišnji tekući troškovi (evri) (neki od navedenih troškova su implicitni,

jer je predviđeno da SO koristi prostorije Ministarstva finansija)

Br Mesečno Godišnje Ukupno evra Struja, komunalije (prostorije Min. Finansija)* 1 50 600 600 Kancelarijski materijal 1 200 2.400 1.200 Prostor Br Cena Godišnje Ukupno evra Zakup prostorije za potrebe sprovođenja ispita 4x 4 200 800 800 Ostalo (izrada licenci i sl.) 150 3 450 450 Ukupno 3.050

Tabela 5. Inicijalni budžet specifičnih aktivnosti u prvoj godini (evra)

  Cena Br Ukupno evra Dizajn (logo, brošure, …) 2.000 1 2.000 Internet portal (dizajn, hosting,…) 1.000 1 1.000 Štampanje Nacionalnih standarda, Kodeksa i ostalih dokumenata 7 300 2.100 Ukupno   5.100

Da li se zakonom podržava stvaranje novih privrednih subjekata i tržišna konkurencija?

Zakon nema ograničenja po pitanju broja licenciranih procenitelja, akreditovanih udruženja, organizatora stručne obuke i organizatora sprovođenja kontinuiranog profesionalnog usavršavanja, tako da se može očekivati kako osnivanje novih privrednih subjekata, tako i konkurencija u svakoj od navedenih kategorija.

Da li su sve zainteresovane strane imale priliku da se izjasne o zakonu?

Radna grupa za pripremu pravnog okvira za struku procenitelja formirana je polovinom 2014. godine, a prvi sastanak Radne grupe održan je 16. septembra te godine. Pored predstavnika relevantnih ministarstava, učešće u Radnoj grupi uzeli su i predstavnici Narodne banke Srbije, Republičkog geodetskog zavoda, Nacionalne korporacije za osiguranje stambenih kredita, Nacionalnog udruženja procenitelja Srbije, Udruženja procenitelja Srbije, Udruženja banaka Srbije. Izradu zakona pomogli su i predstavnici USAID – Projekta za bolje uslove poslovanja i konsultant, renomirani međunarodni stručnjak u oblasti procene vrednosti nepokretnosti, Krištof Gžešik. Kao predstavnici privatnog sektora učestvovali su i predstavnici društva Jones Lang LaSalle. Tokom izrade zakona pribavljeni su pisani komentari od Nacionalnog udruženja procenitelja Srbije, prof. dr Branka Božića sa Arhitektonskog fakulteta, Univerziteta u Beogradu, Udruženja procenitelja Srbije i dr.

U periodu od 9. do 29. oktobra 2015. godine sprovedena je javna rasprava o Nacrtu zakona. Tekst Nacrta zakona bio je postavljen na sajtu Ministarstva finansija i na portalu e-uprave. Javnim pozivom za učešće na javnoj raspravi, pozvani su svi građani kao i stručna javnost da primedbe, predloge i sugestije na tekst Nacrta zakona dostave Ministarstvu finansija, Beograd, Kneza Miloša 20, sa napomenom: „Za javnu raspravu o Nacrtu zakona o uređenju profesije procenitelja vrednosti nepokretnosti” ili elektronskim putem na e-mail adresu: [email protected] i [email protected].

U naznačenom roku, Ministarstvu finansija su elektronskom poštom dostavljene primedbe, predlozi i sugestije od: Svetske banke, Međunarodnog monetarnog fonda, Narodne banke Srbije, Republičkog geodetskog zavoda, Nebojše Nešovanovića, Zorana Tomića, Nacionalnog udruženja procenitelja Srbije, dipl. ing. šumarstva Velibora Lazarevića, dipl. inž. sudskog veštaka za poljoprivredu Jovana Kovačevića, Unikredit banke, Gorana Pivničkog, dipl. inž. arh. Zorice Slavković-Marjanović, Gradskog zavoda za veštačenje Beograd, dig. Svetlane Savić Ristić, RICS, Katedre za upravljanje projektima u građevinarstvu – Građevinskog fakulteta Univerziteta u Beogradu, Visoke građevinsko-geodetske škole i Inžinjerske komore Srbije.

Takođe, u organizaciji Odbora za finansije, republički budžet i kontrolu trošenja javnih sredstava Narodne skupštine, u saradnji sa Ministarstvom finansija, 27. oktobra 2015. godine je u prostorijama srpskog parlamenta organizovan skup na kome je, u okviru sprovođenja javne rasprave, predstavljen Nacrt zakona. Skupu su, uz članove Odbora za finansije, republički budžet i kontrolu trošenja javnih sredstava, prisustvovali i predstavnici Ministarstva finansija, Ministarstva pravde, Ministarstva građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture, Ministarstva privrede, Narodne banke Srbije, Nacionalne korporacije za osiguranje stambenih kredita, Poreske uprave, Republičkog geodetskog zavoda, Udruženja banaka Srbije, Nacionalnog udruženja procenitelja Srbije, Udruženja procenitelja Srbije, Unikredit banke, Građevinskog fakulteta, Inžinjerske komore Srbije, Colliers, CBRE, kao i konsultanti angažovani od strane USAID – Projekta za bolje uslove poslovanja.

Od ukupno 152 primedbe, predloga i sugestije, najveći deo se odnosio na status sudskih veštaka u odnosu na Nacrt zakona i nosioce međunarodno priznatih licenci, na potrebu da se u Nacrtu zakona definiše nepokretnost (nejasnoće u vezi sa tim šta se podrazumeva pod nepokretnošću), na potrebu definisanja u koje će svrhe biti neophodno da se koriste procene vrednosti nepokretnosti u skladu sa ovim zakonom, pitanja u vezi sa procenama ostalih vrsta imovine, sugestije u vezi sa stručnom obukom i obrazovanjem za procenitelje. Određeni broj sugestija predstavljao je pravnotehničku redakciju teksta i preciziranje pojedinih odredaba. Ministarstvo finansija je razmotrilo sve pristigle primedbe, predloge i sugestije i u konačan tekst Nacrta zakona uključilo sve one koje su u skladu sa ciljevima donošenja zakona.

Koje će se mere tokom primene ovog zakona preduzeti da bi se ostvarilo ono što se donošenjem ovog zakona namerava?

Radi sprovođenja ovog zakona, predviđeno je da ministar finansija donese sledeća akta:

Nacionalne standarde i kodeks etike (na predlog Stručnog odbora)

Akt kojim se bliže uređuje sadržaj programa i način polaganja i ocenjivanja ispita za sticanje zvanja licencirani procenitelj (na predlog Stručnog odbora)

Akt kojim se propisuje sadržaj i obim programa stručne obuke, kao i način na koji organizator stručne obuke dokazuje da ispunjava uslove za sprovođenje stručne obuke (na predlog Stručnog odbora)

Akt kojim propisuje godišnji program kontinuiranog profesionalnog usavršavanja u skladu sa potrebama struke licenciranih procenitelja i njenog razvoja, broj časova kontinuiranog profesionalnog usavršavanja, kao i način na koji organizator kontinuiranog profesionalnog usavršavanja dokazuje da ispunjava uslove za sprovođenje kontinuiranog profesionalnog usavršavanja (na predlog Stručnog odbora)

Akt kojim se bliže uređuje postupak izdavanja i obnavljanja

Akt kojim se bliže uređuje postupak oduzimanja licenci

Akt kojim propisuje iznos obavezne članarine koju akreditovano udruženje naplaćuje svojim članovima (na predlog Stručnog odbora)

Akt kojim bliže uređuje kriterijume za određivanje lakših i težih nepravilnosti (na predlog Stručnog odbora)

Akt o vrsti, visini i načinu plaćanja taksi za polaganje ispita, izdavanje i obnavljanje licence, dobijanje i godišnje održavanje statusa akreditovanog udruženja licenciranih procenitelja, upis u imenik organizatora stručne obuke i upis u imenik organizatora kontinuiranog profesionalnog usavršavanja

Predviđeno je, takođe, da Ministar osnuje Stručni odbor (imenuje članove), odredi naknade za rad članova Stručnog odbora.

Što se tiče uloge Stručnog odbora u sprovođenju zakona, predviđeno je da Stručni odbor, pored predlaganja već navedenih akata koja donosi Ministar, donese Poslovnik o radu Stručnog odbora (uz prethodnu saglasnost Ministarstva).

Paralelno sa uređenjem pravnog okvira za vršenje procene vrednosti nepokretnosti, potrebno je unaprediti i informacionu osnovu koja će pružiti kvalitetne podatke za vršenje procene. Narodna banka Srbije sprovodi projekat čiji je cilj izrada baze podataka o procenama vrednosti nepokretnosti koje su sredstvo obezbeđenja kredita u Srbiji. Predviđeno je da banke dostavljaju podatke na mesečnom nivou. Takva baza će uz ostale raspoložive podatke omogućiti adekvatnu procenu vrednosti nepokretnosti kao zaloge, ali i analizu rizika u pogledu tržišta nepokretnosti, analizu pokrivenosti kredita sredstvima obezbeđenja i obračun indeksa vrednosti nepokretnosti u Srbiji.

Pored aktivnosti usmerenih na primenu ovog zakona, od velikog značaja je i početak primene drugih zakona. Na primer, očekuje se da će primena Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti kojim se uređuje sam postupak prodaje i zahteva da posrednici u prodaji nepokretnosti moraju da poseduju posebna znanja i licencu za obavljanje ovih poslova povećati pravnu sigurnost na tržištu nepokretnosti. Takođe, u 2015. godini usvojene izmene i dopune Zakona o hipoteci i Zakona o izvršenju i obezbeđenju bi trebalo da doprinesu ostvarivanju ciljeva predviđenih ovim zakonom.

OBRAZAC IZJAVE O USKLAĐENOSTI PROPISA SA PROPISIMA EVROPSKE UNIJE

1. Organ državne uprave, odnosno drugi ovlašćeni predlagač propisa

Ovlašćeni predlagač: Vlada

Obrađivač: Ministarstvo finansija

2. Naziv propisa

Predlog zakona o proceniteljima vrednosti nepokretnosti / The draft law on the real estate appraisers

3. Usklađenost propisa s odredbama Sporazuma o stabilizaciji i pridruživanju između Evropskih zajednica i njihovih država članica, sa jedne strane, i Republike Srbije sa druge strane („Službeni glasnik RS”, broj 83/08) (u daljem tekstu: Sporazum):

a) Odredba Sporazuma koja se odnosi na normativnu sadržinu propisa,

Sporazum – Naslov VI, član 72; Naslov VIII, član 91

b) Prelazni rok za usklađivanje zakonodavstva prema odredbama Sporazuma,

Opšti rok za usklađivanje zakonodavstva prema članu 72. Sporazuma

v) Ocena ispunjenosti obaveze koje proizlaze iz navedene odredbe Sporazuma,

Ispunjava u potpunosti

g) Razlozi za delimično ispunjavanje, odnosno neispunjavanje obaveza koje proizlaze iz navedene odredbe Sporazuma,

–

d) Veza sa Nacionalnim programom za usvajanje pravnih tekovina Evropske unije.

Predlog zakona o proceniteljima vrednosti nepokretnosti nije predviđen Nacionalnim programom za usvajanje pravnih tekovina Evropske unije, već je predviđen Akcionim planom Strategije za rešavanje problematičnih kredita (koja je usvojena u avgustu 2015. godine), kao deo aranžmana sa Međunarodnim monetarnim fondom.

4. Usklađenost propisa sa propisima Evropske unije:

a) Navođenje odredbi primarnih izvora prava Evropske unije i ocene usklađenosti sa njima,

Ugovor o funkcionisanju Evropske unije – Naslov VII – Zajednički propisi o konkurenciji, poreskom sistemu i približavanju zakonodavstva – Glava 3.- Usklađivanje pravnih propisa, član 114. – Potpuno usklađen

b) Navođenje sekundarnih izvora prava Evropske unije i ocene usklađenosti sa njima,

Directive 2014/17/EU of the European Parliament and of the Council of 4 February 2014 on credit agreements for consumers relating to residential immovable property and amending Directives 2008/48/EC and 2013/36/EU and Regulation (EU) No 1093/2010 (OJ 60/p. 34–85), CELEX 32014L0017 / Direktiva 2014/17/EU Evropskog parlamenta i Saveta EU o kreditnim sporazumima za potrošače koji se odnose na stambene nepokretnosti i izmenama Direktiva Saveta 2008/48/EZ i 2013/36/EU i ukidanju Regulative (EU) 1093/2010 (Službeni list EU broj 60/str. 34-85) CELEX 32014L0017 – Potpuno usklađen.

Odredbama navedene Direktive predviđeno da je važno obezbediti primereno vršenje procena vrednosti stambenih nepokretnosti pre zaključenja ugovora o kreditu pogotovo ako procena utiče na preostale obaveze korisnika u slučaju neispunjavanja obaveza. Zbog toga bi države članice trebalo da obezbede postojanje pouzdanih standarda vršenja procena. Da bi se smatrali pouzdanim, standardi vršenja procene bi trebalo da uzmu u obzir međunarodno priznate standarde vršenja procena, naročito one koje su razvili Odbor za međunarodnu standardizaciju vršenja procene, Evropski savez udruženja procenitelja, Kraljevska organizacija stručnjaka. Nadalje, države članice su dužne da obezbede razvijanje pouzdanih standarda vršenja procena stambenih nepokretnosti za potrebe davanja hipotekarnih kredita. Takođe, države članice zahtevaju od poverilaca da obezbede primenu tih standarda ako sami vrše procene nepokretnosti ili da preduzmu razumne mere s ciljem obezbeđivanja primene tih standarda ako procene vrše treća lica. Konačno, države članice su dužne da obezbede da su procenitelji koji vrše procene vrednosti nepokretnosti stručno osposobljeni i dovoljno nezavisni od procesa odobravanja kredita, na način da mogu izvršiti nepristrasno i objektivno vršenje procene. Svi navedeni zahtevi implementirani su u Predlog zakona.

Directive 2006/123/EC of the European Parliament and of the Council of 12 December 2006 on services in the internal market (OJ 376/p. 36-68), CELEX 32006L0123 / Direktiva 2006/123/EZ Evropskog parlamenta i Saveta EU od 12. decembra 2006. o uslugama na unutrašnjem tržištu (Službeni list EU broj 376/str. 36-68) CELEX 32006L0123 – Delimično usklađen.

Direktivom je predviđeno da Evropska zajednica teži da stvori što bliže veze između država i naroda Evrope i obezbedi ekonomski i socijalni napredak. U skladu sa članom 14. stavom 2. Ugovora o osnivanju, unutrašnje tržište obuhvata prostor bez unutrašnjih granica, u kojem je obezbeđeno slobodno kretanje usluga. U skladu sa članom 43. Ugovora o osnivanju obezbeđuje se sloboda osnivanja. U članu 49. Ugovora o osnivanju, uspostavlja se pravo pružanja usluga u Zajednici. Ukidanje prepreka razvoju uslužnih delatnosti između država članica ima ključnu važnost za jačanje integracije naroda Evrope i promovisanje uravnoteženog i održivog ekonomskog i socijalnog napretka. Kod ukidanja pomenutih prepreka važno je obezbediti da razvoj uslužnih delatnosti doprinosi ispunjavanju zadatka iz člana 2. Ugovora o osnivanju, koja uključuje promovisanje usklađenog, uravnoteženog i održivog razvoja privrednih delatnosti, visoki stepen zaposlenosti i socijalne zaštite, jednakost između muškaraca i žena, održivi rast koji nema za posledicu i rast inflacije, visoki stepen konkurentnosti i konvergenciju privrednih rezultata, visok nivo zaštite i bolji kvalitet životne sredine, povećanje standarda i kvaliteta življenja te ekonomsku i socijalnu koheziju i solidarnost između država članica u celoj Zajednici. Konkurentno tržište usluga ima ključnu važnost za promovisanje ekonomskog rasta i stvaranje novih radnih mesta u Evropskoj uniji. Brojne trenutne prepreke na unutrašnjem tržištu sprečavaju pružaoce, a posebno mala i srednja preduzeća, da prošire svoje delovanje van nacionalnih granica i da u potpunosti iskoriste prednosti unutrašnjeg tržišta. Time se smanjuje globalna konkurentnost pružalaca usluga iz Evropske unije. Slobodno tržište koje prisiljava države članice da uklone ograničenja prekograničnom pružanju usluga, uz istovremeno povećanje transparentnosti i bolju informisanost potrošača, osiguralo bi širi izbor za potrošače i bolje usluge uz niže cene. Potrebno je, dakle, ukloniti prepreke slobodnom poslovnom uspostavljanju za pružaoce usluga u državama članicama i prepreke slobodnom kretanju usluga između država članica, a primaocima i pružaocima garantovati pravnu sigurnost koja je neophodna za stvarno uživanje ovih dveju osnovnih sloboda iz Ugovora o osnivanju. Budući da prepreke na unutrašnjem tržištu usluga pogađaju privredne subjekte koji žele da imaju poslovno sedište u drugoj državi članici, kao i one koji pružaju usluge u drugoj državi članici u kojoj nemaju poslovno sedište, tim je davaocima potrebno omogućiti da razviju svoje uslužne delatnosti u okviru unutrašnjeg tržišta uspostavljanjem registracije u državi članici ili koristeći slobodno kretanje usluga. Davaocima se mora omogućiti odabir između ovih dveju sloboda zavisno o njihovoj strategiji rasta u svakoj državi članici. Propisi koji se odnose na administrativne postupke ne bi trebali da teže njihovom usklađivanju, nego uklanjanju preopterećujućih sistema odobrenja, postupaka i formalnosti koji ometaju slobodu registracije i, u skladu s tim, osnivanje novih preduzeća u oblasti usluga. Sloboda osnivanja zasniva se posebno na načelu jednakog tretmana koje povlači za sobom zabranu ne samo svake diskriminacije na osnovu državljanstva, nego i svake posredne diskriminacije na osnovu drugih razloga, a koja može imati iste posledice. Stoga pristup uslužnoj delatnosti i njeno izvođenje u državi članici, kao glavna ili sekundarna delatnost, ne sme biti podložno kriterijumima kao što je to mesto registracije, boravište, domicil ili glavno pružanje uslužne delatnosti. Ovi kriterijumi ne smeju uključivati zahteve prema kojima pružalac, njegov zaposleni ili zastupnik mora biti prisutan tokom obavljanja delatnosti. Država članica takođe ne sme davati nikakvu prednost davaocima koji imaju posebnu nacionalnu ili lokalnu socijalno-ekonomsku povezanost; ne sme, na osnovu mesta registracije, ograničiti slobodu pružaoca da stiče, koristi ili raspolaže pravima i uslugama ili da ima pristup različitim oblicima kreditiranja ili smeštaja, ako su takvi izbori korisni za pristup aktivnosti ili za njeno efikasno izvršavanje. Svi navedeni principi su implementirani u tekst Predloga zakona.

Directive 2005/36/EC of the European Parliament and of the Council of 7 September 2005 on the recognition of professional qualifications (OJ 255/p. 22-142), CELEX 32005L0036 / Direktiva 2005/36/EZ Evropskog parlamenta i Saveta EU od 7. septembra 2005. o priznavanju stručnih kvalifikacija (Službeni list EU broj 255/str. 22-142) CELEX 32005L0036 – Neusklađen.

Jedno od osnovnih načela Direktive, a u skladu sa članom 3. stavu 1. tačka (c) Ugovora o osnivanju, je ukidanje prepreka slobodnom kretanju ljudi i usluga između država članica, kao jedan od ciljeva Zajednice. To za državljane država članica posebno uključuje pravo na obavljanje određene profesije u svojstvu samozaposlene ili zaposlene osobe u državi članici različitoj od one u kojoj su stekle svoje stručne kvalifikacije. Osim toga, članom 47. stavom 1. Ugovora o osnivanju predviđa se donošenje direktiva o uzajamnom priznavanju diploma, svedočanstava i drugih dokaza o formalnoj osposobljenosti. Dalje, navedena Direktiva predviđa da se licima koja su stekla stručne kvalifikacije u jednoj od država članica garantuje pristup istoj profesiji i jednaka prava prilikom obavljanja te profesije u drugoj državi članici kao i državljanima te države članice, čime se ne dovodi u pitanje obaveza tih lica da ispune sve objektivne uslove obavljanja te profesije koje je utvrdila ta država članica, ako su oni objektivno opravdani i proporcionalni. Zatim, ako je državljanin države članice stekao sve ili deo kvalifikacija koje zahteva država članica domaćin u drugoj državi članici, država članica domaćin ne sme od njega zahtevati kvalifikacije koje ona najčešće predviđa samo u obliku diplome koja se dodeljuje u nacionalnom sistemu obrazovanja. Konačno, treba odrediti da svaka država članica domaćin u kojoj je određena profesija regulisana mora uzeti u obzir kvalifikacije stečene u drugoj državi članici i oceniti da li odgovaraju one kvalifikacijama koje sama zahteva. Iako nije vršeno usklađivanje sa ovom Direktivom, svi navedeni principi implementirani su u Predlog zakona.

v) Navođenje ostalih izvora prava Evropske unije i usklađenost sa njima,

–

g) Razlozi za delimičnu usklađenost, odnosno neusklađenost,

Odredbe Predloga zakona usklađene su u svemu, osim u delu da Države članice neće uslovljavati pristup ili obavljanje uslužne delatnosti na svojoj teritoriji usklađivanju sa zahtevima koji ne poštuju sledeća načela: (b) obaveze pružaoca na dobijanje odobrenja od njihovih nadležnih organa uključujući upis u registar ili registrovanje u profesionalno telo ili udruženje na njihovoj teritoriji, osim kada to predviđa ova direktiva ili ostali instrumenti zakona Zajednice. Nadzor nad radom licenciranih procenitelja inicijalno vrše akreditovana (profesionalna) udruženja licenciranih procenitelja, a izricanje mera je u nadležnosti Ministarstva. Iz tog razloga, kako bi se sprovodio nadzor nad njihovim radom, a što je od izuzetnog značaja za uspostavljanje struke procenitelja, propisana je obaveza članstva u jednom od akreditovanih udruženja za sve licencirane procenitelje. Smatramo da je rešenje predviđeno Predlogom u skladu sa odredbom stava 3. predmetnog člana 16. Direktive, koji određuje da Država članica u koju se seli davalac usluge nije sprečena od nametanja zahteva u pogledu pružanja uslužne delatnosti kada su oni opravdani iz razloga javne politike. Očekuje se puna usklađenost do dana pristupanja EU. Takođe, domaći primaoci usluga obavezni su da koriste procene vrednosi nepokretnosti koje vrše licencirani procenitelji, u smislu Predloga zakona. Licencirani procenitelj iz druge države, isto kao i domaći licencirani procenitelj, kako bi mogao da vrši procene, podnosi zahtev Ministarstvu za izdavanje domaće licence. Pri tome, procedura za takvog inostranog procenitelja, imaoca sertifikata za obavljanje poslova procenitelja međunarodno priznate stručne organizacije za procenitelje, je i značajno jednostavnija u odnosu na domaće licencirane procenitelje.

d) Rok u kojem je predviđeno postizanje potpune usklađenosti propisa sa propisima Evropske unije.

Do pristupanja Republike Srbije Evropskoj uniji

5. Ukoliko ne postoje odgovarajuće nadležnosti Evropske unije u materiji koju reguliše propis, i/ili ne postoje odgovarajući sekundarni izvori prava Evropske unije sa kojima je potrebno obezbediti usklađenost, potrebno je obrazložiti tu činjenicu. U ovom slučaju, nije potrebno popunjavati Tabelu usklađenosti propisa. Tabelu usklađenosti nije potrebno popunjavati i ukoliko se domaćim propisom ne vrši prenos odredbi sekundarnog izvora prava Evropske unije već se isključivo vrši primena ili sprovođenje nekog zahteva koji proizilazi iz odredbe sekundarnog izvora prava (npr. Predlogom odluke o izradi strateške procene uticaja biće sprovedena obaveza iz člana 4. Direktive 2001/42/EZ, ali se ne vrši i prenos te odredbe direktive).

–

6. Da li su prethodno navedeni izvori prava Evropske unije prevedeni na srpski jezik?

Ne

7. Da li je propis preveden na neki službeni jezik Evropske unije?

Postoji nezvaničan prevod na engleski jezik.

8. Saradnja sa Evropskom unijom i učešće konsultanata u izradi propisa i njihovo mišljenje o usklađenosti.

U izradi Predloga zakona učešće su uzeli konsultanti USAID Projekta za bolje uslove poslovanja. Takođe, konsultovani su i predstavnici Svetske banke i Međunarodnog monetarnog fonda. Predlog zakona je prosleđen Evropskoj komisiji, koja je dostavila komentare koji bi trebalo da se implementiraju do pristupanja Republike Srbije Evropskoj uniji (potreba da se uskladi sa Direktivom 2005/36/EZ Evropskog parlamenta i Saveta EU od 7. septembra 2005. o priznavanju stručnih kvalifikacija). Osnova sugestija i preporuka Evropske komisije se odnosi na generalno liberalizovanje tržišta, u smislu da se inostranim pružaocima usluga pruži bezuslovan pristup domaćem tržištu. Tri ključne stavke u Predlogu zakona se izdvajaju: 1) dopunski ispit iz poznavanja domaćih propisa za imaoce međunarodnih licenci; 2) obavezno članstvo u jednom od akreditovanih udruženja i 3) brojne olakšice za „privremene pružaoce usluga”. Imajući u vidu razloge za donošenje ovog zakona navedene u obrazloženju zakona, u ovoj fazi je neophodno da se zadrže predmetna „ograničenja”. Naime, polaganje ispita iz poznavanja domaćih propisa predstavlja minimalni element neophodan imaocima međunarodnih licenci kako bi uopšte mogli da vrše procene u Republici Srbiji (odnosno ne mogu adekvatno vršiti procene vrednosti nepokretnosti ukoliko ne poznaju propise kojima se uređuju stvarnopravni odnosi, status, promet, poreske aspekte i druga pitanja od značaja za nepokretnosti, standarde struke, postupak procene vrednosti, postupak procene vrednosti u svrhe sprovođenja posebnih postupaka u skladu sa posebnim zakonom i standarde procene). Takođe, imajući u vidu da nadzor nad radom licenciranih procenitelja inicijalno vrše akreditovana (profesionalna) udruženja licenciranih procenitelja (dok je izricanje mera u nadležnosti Ministarstva finansija) propisana je obaveza članstva u jednom od akreditovanih udruženja za sve licencirane procenitelje (kako bi se sprovodio nadzor nad njihovim radom, a što je od izuzetnog značaja za uspostavljanje struke procenitelja). Na kraju, Predlog zakona, u ovom trenutku, ne poznaje kategoriju „privremenih” pružalaca usluga – licenciranih procenitelja. Licencirani procenitelj iz druge države, isto kao i domaći licencirani procenitelj, podnosi zahtev Ministarstvu za izdavanje domaće licence kako bi mogao da vrši procene.