Na osnovu člana 35. Zakona o javnoj svojini („Službeni glasnik RS”, br. 72/11, 88/13 i 105/14) i člana 42. stav 1. Zakona o Vladi („Službeni glasnik RS”, br. 55/05, 71/05–ispravka, 101/07, 65/08, 16/11, 68/12–US, 72/12, 7/14–US i 44/14),
Vlada donosi
UREDBU
O IZMENAMA I DOPUNAMA UREDBE O USLOVIMA PRIBAVLJANJA I OTUĐENJA NEPOKRETNOSTI NEPOSREDNOM POGODBOM, DAVANJA U ZAKUP STVARI U JAVNOJ SVOJINI I POSTUPCIMA JAVNOG NADMETANJA I PRIKUPLJANJA PISMENIH PONUDA
Član 1.
U Uredbi o uslovima pribavljanja i otuđenja nepokretnosti neposrednom pogodbom, davanja u zakup stvari u javnoj svojini i postupcima javnog nadmetanja i prikupljanja pismenih ponuda („Službeni glasnik RS”, broj 24/12), u članu 7. stav 2. alineja 6. menja se i glasi:
„- vreme i mesto održavanja javnog nadmetanja, odnosno javnog otvaranja prispelih ponuda;”.
Alineja 8. menja se i glasi:
„- vreme i mesto uvida u dokumentaciju, odnosno uslovi otkupa iste;”.
Alineja 10. menja se i glasi:
„- visinu i način polaganja depozita, odnosno visinu i vreme trajanja bankarske garancije;”.
Tačka na kraju alineje 11. zamenjuje se tačkom i zapetom i dodaju se al. 12. i 13. koje glase:
„- naznaku da se u prijavi, odnosno ponudi iz stava 3. ovog člana obavezno navodi broj računa na koji će se izvršiti povraćaj depozita;
– datum i vreme razgledanja nepokretnosti koja se daje u zakup.”.
Član 2.
U članu 8. st. 2. i 3. menjaju se i glase:
„Ukoliko podnosilac prijave ili pismene ponude ne prihvati početnu visinu zakupnine ili bude izabran za najpovoljnijeg ponuđača, a ne zaključi ugovor o zakupu, gubi pravo na vraćanje depozita.
Postupak prikupljanja pismenih ponuda sprovešće se i ukoliko pristigne jedna ponuda.”
Član 3.
U članu 9. stav 2. menja se i glasi:
„Ukoliko u postupku dva ili više ponuđača ponude isti iznos zakupnine, komisija iz člana 6. stav 2. ove uredbe pozvaće ponuđače koji su ponudili isti iznos zakupnine, da u roku od tri dana od dana prijema poziva, dostave novu pismenu zatvorenu ponudu, sa uvećanim iznosom zakupnine u odnosu na prethodno datu ponudu, a koje ponude će komisija otvoriti i utvrditi najpovoljnijeg ponuđača.”
Dodaje se stav 3, koji glasi:
„Ukoliko ponuđači iz stava 2. ovog člana u roku od tri dana ne dostave novu ponudu, odnosno ako su ponuđači dostavili novu ponudu sa istovetnom zakupninom, komisija iz člana 6. stav 2. ove uredbe zadržava pravo da izbor najpovoljnijeg ponuđača izvrši po slobodnom uverenju.”
Član 4.
U članu 10. stav 1. alineja 1. posle reči: „za ostvarivanje prihoda” dodaju se zapeta i reči: „agencije, direkcije i druge službe i organizacije čiji je osnivač nosilac prava javne svojine, a za koje osnivačkim aktom nije utvrđena obaveza tih nosilaca da im obezbede poslovni prostor za rad”.
Alineja 7. menja se i glasi:
„- kada se nepokretnost ne izda u zakup ni posle sprovedenih četiri i više postupaka javnog oglašavanja, ali ne ispod 50% od tržišne visine zakupnine za tu nepokretnost, čiji iznos umanjenja utvrđuje nadležni organ nosioca prava javne svojine prema kretanju visine zakupnine na tržištu, s tim što u tom slučaju rok trajanja zakupa ne može biti duži od tri godine;”.
Član 5.
U članu 12. dodaju se st. 4-9, koji glase:
„U slučaju kada se nepokretnost ne izda u zakup posle dva uzastopno sprovedena postupka javnog oglašavanja, početna visina zakupnine po kojoj se nepokretnost daje u zakup umanjiće se na 80% od početne tržišne visine zakupnine utvrđene na način i pod uslovima iz st. 1. i 2. ovog člana.
U slučaju kada se nepokretnost u ponovljenom postupku javnog oglašavanja sa umanjenom početnom visinom zakupnine, na način i pod uslovima iz stava 4. ovog člana, ne izda u zakup, visina zakupnine se umanjuje na 60% od početne tržišne visine zakupnine, po kojoj ceni će se nastaviti sa javnim oglašavanjem.
Zakupodavac zadržava pravo da svake godine uveća zakupninu utvrđenu ugovorom o zakupu, imajući u vidu tržišnu visinu zakupnine za određenu lokaciju, u skladu sa st. 1. i 2. ovog člana.
Zakupodavac može zakupcu koji obavezu plaćanja zakupnine izmiruje u roku utvrđenom ugovorom o zakupu, po proteku polovine ugovorenog perioda zakupa, iznos zakupnine umanjiti do 10% na osnovu obrazloženog zahteva zakupca.
Humanitarnim organizacijama koje imaju za cilj pomoć oboleloj deci i licima sa invaliditetom, udruženjima građana iz oblasti zdravstva, kulture, nauke, prosvete, sporta, socijalne i dečije zaštite, parlamentarnim političkim strankama, koji poslovni prostor ne koriste za sticanje prihoda, dobrovoljnim organizacijama koje učestvuju u spasilačkim akcijama, može se dati u zakup poslovni prostor, uz obavezu plaćanja zakupnine u visini od 20% od procenjene tržišne visine zakupnine.
Agencijama, direkcijama, službama i drugim organizacijama čiji je osnivač nosilac prava javne svojine, može se dati u zakup poslovni prostor, radi obavljanja poslova iz njihovog delokruga rada, na osnovu obrazložene odluke nadležnog organa nosioca prava javne svojine, uz obavezu plaćanja zakupnine u visini od 30% a najviše do 50% od procenjene tržišne visine zakupnine.”
Član 6.
U članu 14. dodaje se stav 8. koji glasi:
„Zakupac može biti oslobođen plaćanja zakupnine tokom perioda izvođenja radova koji imaju karakter investicionog održavanja na zakupljenoj nepokretnosti za period dok traju radovi, a najduže šest meseci, na osnovu posebno obrazložene odluke nadležnog organa nosioca prava javne svojine.”
Član 7.
Ova uredba stupa na snagu osmog dana od dana objavljivanja u „Službenom glasniku Republike Srbije”.
05 Broj: 110-5880/2015
U Beogradu, 29. maja 2015. godine
V L A D A
PREDSEDNIK
Aleksandar Vučić
O B R A Z L O Ž E NJ E
I. PRAVNI OSNOV
Pravni osnov za donošenje je član 35. Zakona o javnoj svojini („Službeni glasnik RS”, br. 72/11, 88/13 i 105/14), kojim je propisano da se uslovi pribavljanja i otuđenja nepokretnosti neposrednom pogodbom i davanje u zakup stvari u javnoj svojini, kao i postupak javnog nadmetanja, odnosno prikupljanja pismenih ponuda, bliže uređuju uredbom Vlade.
II. RAZLOZI ZA DONOŠENJE
Uredbom o pribavljanju i otuđenju nepokretnosti neposrednom pogodbom, davanja u zakup stvari javnoj svojini i postupcima javnog nadmetanja („Službeni glasnik RS” broj 24/12) u (daljem tekstu: Uredba), uređeni su na jedinstven način za sve nosioce prava javne svojine uslovi pribavljanja i otuđenja nepokretnosti i davanja u zakup stvari nosioca prava javne svojine u postupku javnog nadmetanja, odnosno prikupljanja pismenih ponuda, kao i uslovi i postupak pribavljanja i otuđenja nepokretnosti i davanja u zakup stvari u javnoj svojini neposrednom pogodbom.
S tim u vezi, tokom primene Uredbe pojavila se potreba za izmenama i dopunama iste, u delu koji se odnosi na preciziranje sadržaja oglasa o sprovođenju postupka javnog nadmetanja ili prikupljanja pismenih ponuda za davanje u zakup nepokretnosti, proširenje kruga lica kojima se može dati u zakup neposrednom pogodbom, načina i postupak umanjenja početne visine zakupnine i dr.
III. OBJAŠNJENJE POJEDINAČNIH REŠENJA
Članom 1. Predloga Uredbe izmenama i dopunama Uredbe o pribavljanju i otuđenju nepokretnosti neposrednom pogodbom, davanja u zakup stvari javnoj svojini i postupcima javnog nadmetanja, (u daljem tekstu: Predlog uredbe) predlaže se izmena člana 7. stav 2. alineje 6, 8. 10. tako da se izmenom alineje šeste u odnosu na dosadašnje rešenje obezbeđuje javnost rada komisija koje provode postupak davanja u zakup i predlaže se da otvaranje prispelih ponuda bude javno te da se u sadržini oglasa naznači vreme i mesto održavanja javnog nadmetanja, odnosno javnog otvaranja prispelih ponuda; izmenom alineje osme predviđeno je da oglas sadrži pored mesta i vremena uvida u dokumentaciju u vezi sa nepokretnosti koja se daje u zakup i uslove otkupa te dokumentacije, na koji način će zakupcima biti pružena mogućnost da dobiju precizne informacija i sve potrebne podatke o nepokretnosti koja se daje u zakup. Alinejom desetom se osim polaganja depozita, predviđa i mogućnost dostavljanja bankarske garancije u određenom iznosu sa utvrđenim rokom trajanja, kao uslov učešća na oglasu i sredstvo obezbeđenja za ispunjenje obaveza iz ugovora. Predlaže se da se u istom članu nakon alineje jedanaeste dodaju alineje 12. i 13. kojima se precizira sadržaj oglasa tako da isti sadrži i naznaku da se u prijavi, odnosno ponudi iz stava 3. člana 7. Uredbe, obavezno navodi broj računa na koji će se izvršiti povraćaj depozita kao i datum i vreme razgledanja nepokretnosti.
Članom 2. Predloga uredbe, predlaže se izmena člana 8. st. 2. i 3. tako što se preciziraju slučajevi kada podnosilac prijave ili pismene ponude gubi pravo na vraćanje depozita i da će se postupak prikupljanja pismenih ponuda sprovesti i ako pristigne jedna pismena ponuda.
Članom 3. Predloga uredbe, predviđa se izmena člana 9. stav 2. Uredbe, na taj način što se u slučaju kada dva ili više ponuđača ponude isti iznos zakupnine, predviđa da komisija pozove ponuđače koji su ponudili isti iznos zakupnine, da u roku od tri dana od dana prijema poziva, dostave novu pismenu zatvorenu ponudu, sa uvećanim iznosom zakupnine u odnosu na prethodno datu ponudu, koje ponude će komisija otvoriti i utvrditi najpovoljnijeg ponuđača. U istom članu dodaje se novi stav 3. koji predviđa da tek ukoliko ponuđači iz člana 9. stav 2. Uredbe, u roku od tri dana, ne dostave novu ponudu, odnosno ako su ponuđači dostavili novu ponudu sa istovetnom zakupninom, komisija zadržava pravo da izbor najpovoljnijeg ponuđača izvrši po slobodnom uverenju, na koji način će se omogućiti da se postupak oglašavanja sprovede u celosti ukoliko su dostavljene ponude blagovremene i uredne.
Članom 4. Predloga uredbe precizira se koja pravna i fizička lica imaju pravo da im se poslovni prostor dodeli u zakup neposrednom pogodbom, tako da se krugu već utvrđenih pravnih i fizičkih lica dodaju i agencije, direkcije i druge službe i organizacije čiji je osnivač nosilac prava javne svojine, a za koje osnivačkim aktom nije utvrđena obaveza tih nosilaca da im obezbede poslovni prostor za rad, a iz razloga što pomenuti subjekti radi obezbeđenja neophodnog prostora za rad uzimaju u komercijalni zakup poslovne prostore u svojini pravnih i fizičkih lica po visini zakupnine koja je u pojedinim slučajevima viša od od procenjene tržišne visine zakupnine utvrđene na osnovu opštih akata jedinica lokalne samouprave. U istom članu vrši se izmena alineja sedme i predviđa se mogućnost da se nepokretnost koja se ne izda u zakup ni posle sprovedenih četiri i više postupaka javnog oglašavanja, može dati u zakup neposrednom pogodbom ali ne ispod 50% od tržišne visine zakupnine za tu nepokretnost, a da iznos umanjenja utvrđuje nadležni organ nosioca prava javne svojine prema kretanju visine zakupnine na tržištu, s tim što u tom slučaju rok trajanja zakupa ne može biti duži od tri godine. Ovom izmenom uredbe daje se mogućnost da poslovni prostori koji zbog svoje strukture, lokacije ili stanja u kome se nalaze ni posle četiri i više oglašavanja nisu izdati, budu dati u zakup neposrednom pogodbom, ali po visini zakupnine umanjenoj za 50% u odnosu na tržišnu visinu zakupnine, na period do tri godine, imajući u vidu dužinu postupka izdavanja takvih nepokretnosti, činjenicu da su neki poslovni prostor i duži niz godina prazni, a troškovi održavanja, kao i komunalni i drugi troškovi padaju na teret zakupodavca.
Članom 5. Predloga uredbe predlaže se izmena člana 12. uredbe, tako što se dodaju st. 4-9. kojima se precizno utvrđuje način formiranja početne visine zakupnine u slučaju kada se nepokretnost ne izda u zakup posle dva uzastopno sprovedena postupka javnog oglašavanja kada se početna visina zakupnine umanjuje na 80% od početne tržišne visine zakupnine, odnosno u slučaju kada se nepokretnost u ponovljenom postupku javnog oglašavanja sa umanjenom početnom visinom zakupnine, ne izda u zakup, visina zakupnine se smanjuje na 60% od početne tržišne visine zakupnine, po kojoj ceni će se nastaviti sa javnim oglašavanjem.
S tim u vezi, a kako bi se obezbedilo da visina zakupnine prati kretnje cena zakupa na tržištu predviđa se da zakupodavac zadržava pravo da svake godine uveća zakupninu utvrđenu ugovorom o zakupu, imajući u vidu tržišnu visinu zakupnine za tu nepokretnost.
Za zakupce koji redovno izmiruju zakupninu predviđa se mogućnost da na osnovu njihovog zahteva, zakupodavac po proteku polovine ugovorenog perioda zakupa, iznos zakupnine može umanjiti do 10%, a što bi bio podsticaj za zakupce da zakupninu plaćaju u roku utvrđenom ugovorom.
Takođe, propisuje se mogućnost da se humanitarnim organizacijama koje imaju za cilj pomoć oboleloj deci i licima sa invaliditetom, udruženjima građana iz oblasti zdravstva, kulture, nauke, prosvete, sporta, socijalne i dečije zaštite, parlamentarnim političkim strankama, koja poslovni prostor ne koriste za sticanje prihoda, dobrovoljnim organizacijama koje učestvuju u spasilačkim akcijama, može dati u zakup poslovni prostor, uz obavezu plaćanja zakupnine u visini od 20% od procenjene tržišne visine zakupnine, čime bi se izašlo u susret ovim organizacijama koje ne ostvaruje prihode, a imaju humanitarni karakter kao i raznim udruženjima iz oblasti prosvete, sporta, kulture, zdravstva i dečije i socijalne zaštite, parlamentarnim političkim strankama kojima bi se omogućilo da koriste poslovni prostor neophodan za rad, pod uslovima znatno povoljnijim u odnosu na tržišne.
S obzirom na to da je tokom primene Uredbe uočeno da agencije, direkcije, službe i druge organizacije čiji je osnivač nosilac prava javne svojine, a koje se u potpunosti ili delom finansiraju iz sopstvenih prihoda, imaju potrebu za obezbeđenjem prostora neophodnog za rad, propisana je mogućnost da im se može dati u zakup poslovni prostor, radi obavljanja poslova iz njihovog delokruga rada, uz obavezu plaćanja zakupnine u visini od 30%, a najviše do 50% od procenjene tržišne visine zakupnine, što će se utvrditi u svakom konkretnom slučaju obrazloženom odlukom nadležnog organa nosioca prava javne svojine. Činjenica je da jedan deo ovih organizacija iznajmljuje na tržištu objekte od pravnih ili fizičkih lica radi obezbeđenja neophodnog prostora za rad. Na ovaj način te agencije, direkcije i druge organizacije bi pod povoljnijim uslovima uzimale u zakup poslovni prostor, a prihod po tom osnovu bi bio uplaćivan u budžet nosioca prava javne svojine.
Članom 6. Predloga uredbe predlaže se izmena člana 14. Uredbe, tako što se predviđa mogućnost da zakupac može biti oslobođen plaćanja zakupnine tokom perioda izvođenja radova koji imaju karakter investicionog održavanja na zakupljenoj nepokretnosti za period dok traju radovi, a najduže šest meseci, na osnovu posebno obrazložene odluke nadležnog organa nosioca prava javne svojine, a ovo iz razloga, što se poslovni prostori koji se daju u zakup često nalaze u lošem stanju, često i bez osnovnih uslova za rad, te zahtevaju velika investiciona ulaganja da bi se dovela u stanje da se u istima može obavljati delatnost, te je stoga opravdano da u takvim slučajevima zakupac bude oslobođen plaćanja zakupnine dok traju radovi na investicionom održavanju.
Članom 7. Predloga uredbe, utvrđuje se da ista stupa na snagu osmog dana od dana objavljivanja u „Službenom glasniku Republike Srbije”.
III. SREDSTVA POTREBNA ZA SPROVOĐENJE UREDBE
Za sprovođenje uredbe nije potrebno obezbediti posebna sredstva u budžetu Republike Srbije.